Vous souhaitez acheter du neuf destiné à l'investissement locatif. Le nouveau dispositif de Robien est encore plus incitatif aux yeux des investisseurs : suppression des plafonds de ressources pour les locataires et augmentation des plafonds de loyer.
Alors profitez-en pour alléger votre impôt et vous constituer un patrimoine immobilier !
Comment bénéficier de la loi De Robien ?
Pour bénéficier du dispositif Robien recentré, il faut remplir plusieurs conditions :
-
Acheter un bien immobilier neuf ou n'ayant jamais servi (appartement ou maison), en construction par exemple.
- S'engager à louer ce bien pendant 9 ans d'affilée minimum à des locataires qui en font leur résidence principale, y compris à un ascendant ou à un descendant.
- Les locataires ne sont soumis à aucun plafond de ressources.
Le prix du loyer est soumis à différents plafonds en fonction de la zone géographique du logement.
| Prix/m² | |
| Zone A | 19,19€ |
| Zone B1 | 13,82€ |
| Zone B2 | 11€ |
| Zone C | 8€ |
Définition des zones géographiques :
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Zone A : Paris, petite et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.
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Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, St Malo, Pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles.
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Zone B2 : Agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limites de l'île de France.
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Zone C : reste du territoire.
Quels sont les avantages de la loi de Robien ?
Grâce à la loi de Robien, vous cumulez les avantages fiscaux spécifiques et les avantages fiscaux habituels des investissements immobiliers, vous déduisez donc de vos impôts :
-
6 % par an du prix d'acquisition du bien pendant les 7 premières années.
-
4% par an du prix d'acquisition du bien pendant les 2 années suivantes.
Au total, vous amortissez 50 % du prix d'acquisition du bien pendant 9 ans. Au maximum, vous pouvez déduire jusqu'à 10 700€ par an.
Quels types de logements sont concernés ?
L'amortissement est applicable au logement en l'état futur d'achèvement ou neuf. On entend par logement neuf celui dont la construction est achevée et qui n'a jamais été habité, ni utilisé.
Sont également assimilés à des logements neufs :
-
les logements ou maisons individuelles que vous faîtes construire.
-
Les logements ayant fait l'objet par le vendeur d'une "réhabilitation lourde" (travaux qui par leur nature ou leur importance aboutissent à une véritable reconstruction d'immeuble).
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Les logements affectés habituellement à un autre usage que l'habitation (locaux commerciaux, bureaux...) et que vous transformez en logement après les avoir acquis.
Comment bénéficier de la loi Borloo ?
Pour bénéficier du dispositif Borloo Populaire Neuf, plusieurs conditions sont à remplir :
-
Acheter un bien immobilier neuf ou n'ayant jamais servi (appartement ou maison), en construction par exemple.
-
S'engager à louer ce bien pendant 9 ans minimum à des locataires qui en font leur résidence principale.
- Le prix du loyer est soumis à différents plafonds en fonction de la zone géographique du logement.
| Prix/m² | |
| Zone A | 15,92€ |
| Zone B1 | 11,06€ |
| Zone B2 | 9,04€ |
| Zone C | 6,63€ |
Quels sont les avantages de la loi Borloo Populaire Neuf ?
Grâce à la loi Borloo, vous cumulez les avantages fiscaux spécifiques et les avantages fiscaux habituels des investissements immobiliers, vous déduisez donc de vos impôts :
- 6% par an du prix d'acquisition du bien pendant les 7 premières années.
- 4% par an du prix d'acquisition du bien pendant les 2 années suivantes.
- 2,5% par an du prix d'acquisition pendant les 6 années suivantes.
Au total, vous amortissez 65% du prix d'acquisition du bien pendant 15 ans. Au maximum, vous pouvez déduire jusqu'à 10 700€ par an.
De plus, vous bénéficiez d'un abbatement forfaitaire de 30% sur les loyers.
Quels types de logements sont concernés ?
L'amortissement est applicable au logement en l'état futur d'achèvement ou neuf. On entend par logement neuf celui dont la construction est achevée et qui n'a jamais été habité, ni utilisé.
Sont également assimilés à des logements neufs :
-
les logements ou maisons individuelles que vous faîtes construire.
-
les logements ayant fait l'objet par le vendeur d'une "réhabilitation lourde" (travaux qui par leur nature ou leur importance aboutissent à une véritable reconstruction d'immeuble).
-
les logements affectés habituellement à un autre usage que l'habitation (locaux commerciaux, bureaux...) et que vous transformez en logement après les avoir acquis.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP est idéal pour se préparer une retraite complémentaire qui vous permettra de vous constituer un capital pierre et d'en retirer des revenus revalorisés.
Le LMNP est une formule trop méconnue qui mérite d'être étudiée de plus près, en particulier pour les contribuables ne se trouvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées, car quelle que soit votre tranche marginale (TMI), la TVA est récupérable par tous.
L'avantage fiscal de la récupération de TVA (19,6%) sur le prix d'acquisition est immédiat (environ 6 mois avant la récupération du premier loyer) cela correspond à une remise de 16,39% sur le prix TTC. Cette trésorerie disponible peut servir à alimenter un contrat d'assurance vie dans le cadre d'un financement in fine ou à diminuer l'effort d'épargne pendant la période de financement.
La déduction des amortissements permet de générer des revenus net d'impôts pendant un certain nombre d'années après remboursement de l'emprunt, variable selon le financement (in fine ou amortissable).
Au terme de l'emprunt, vous êtes propriétaires d'un appartement bien situé au coeur d'une ville qui vous procure des revenus revalorisés chaque année en fonction de l'indice de construction.
LMNP : un statut accessible à tous facilement
L'investissement locatif LMNP doit obligatoirement porter sur un logement meublé. il n'y a pas d'inscription au RCS (Revenus des Commerces et des Sociétés). Les revenus locatifs du LMNP doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le LMNP est compatible avec la récupération de TVA si et seulement si :
-
Le logement est situé dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classé.
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L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
-
Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA (5,5%), la TVA est payée sur les loyers tous les trimestres civils.
- La procédure permettant de récupérer la TVA sur un investissement en LMNP est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer. 3 à 6 mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera comme il veut, rembourser ses échéances de prêt ou compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt in fine qui permet de se constituer des revenus nets d'impôts.
Conditions
Un loueur non professionnel est un propiétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés et répond à 2 conditions :
- Il ne touche pas plus de 23 000 de recettes locatives brutes annuelles.
- Son activité de location ne dépasse pas plus de 50% du total de ses revenus.
Pour qui ?
- Les contribuables payant peu ou pas d'impôts, recherchant un revenu complémentaire défiscalisé sur une longue période.
- Les retraités souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et recevoir une rente défiscalisée revalorisée avec le temps.
- Des personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier avec un petit apport.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
A la différence du loueur de logement non meublé, le loueur en meublé exerce une activité commerciale, et par conséquent, les revenus locatifs sont à déclarer au BIC. Ils ne relèvent pas de la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés en fonction de la structure juridique choisie.
LMP, un statut soumis à condition :
L'investissement doit porter sur un statut meublé, de plus, l'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel, il doit aussi retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000€ annuels ou au moins 50% de son revenu (le seuil s'apprécie par foyer fiscal). Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le statut LMP est compatible avec la récupération de TVA si :
- Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classé.
- L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para hôteliers suivant : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
- Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%), la TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera comme il veut, rembourser ses échéances de prêt, ou compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt in fine qui permet de réduire son impôt sur le revenu global.
Chaque année, le loueur en meublé professionnel pourra déduire de son revenu global le différentiel entre ses revenus locatifs et :
- les intérêts d'emprunts
- les charges de propriété et de copropriété
- les frais d'établissement (amortissables au choix entre 1 et 5 ans)
- Les charges liées à son statut (cotisations vieillesses et d'allocations familiales)
- Les dépenses d'entretien et de réparation
Le LMP est un excellent moyen pour créer un déficit qui vient en déduction des autres revenus BIC.
L'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)
Champ d'application
L'ISF ne concerne que les personnes physiques qui possèdent un patrimoine dont la valeur nette est supérieure à un seuil fixé par la loi. En 2007, il a été fixé à 760 000 €. Seule la fraction de la valeur du patrimoine dépassant ce seuil est imposée, afin d'éviter des changements de situation trop tranchés.
Le calcul du patrimoine s'effectue, quant à lui, en fonction du foyer fiscal, sans considération du régime matrimonial. Il retient donc les éléments du patrimoine appartenant à l'ensemble des membres du foyer fiscal, soit, dans le cas d'un couple, tous les biens appartenant à l'un ou l'autre des conjoints.
Les personnes redevables de l'ISF, qui ont leur domicile fiscal en France, sont redevables de l'ISF sur les éléments de leur patrimoine quelque soit leur localisation en France ou à l'étranger, sauf en cas d'application d'une convention fiscale. Pour les contribuables résidant à l'étranger, ils ne sont redevables de l'ISF qu'à raison du patrimoine qu'ils détiennent en France, à l'exception des placements financiers.
Biens imposables
Les biens du foyer fiscal pris en compte (biens immobiliers, fonds de commerce, biens mobiliers, devises, etc...) exclus ceux expressément exonérés dans la liste présente du code générale des impôts.
Afin d'aviter quelques abus, c'est l'usufruitier qui compte dans sa fortune la valeur du bien.
On applique un abbatement de 20% à la résidence principale.
Calcul de l'impôt
L'impôt brut est calculé en fonction d'un barème suivant la valeur nette taxable (VNT). L'impôt est basé sur la déclaration de patrimoine de tous ceux qui ont une fortune patrimoniale estimée au dessus de 760 000€.
La déclaration de l'ISF
Vous pouvez vous-même établir votre déclaration ISF ou alors faire appel à un conseil. Nous sommes à votre disposition pour vous aider dans l'évaluation de vos biens immobiliers et pour compléter avec vous, en toute discrétion, les imprimés ISF. N'hésitez pas à nous demander conseil.
Comment évaluer la valeur vénale de son bien ?
Il existe plusieurs méthodes pour évaluer ses biens immobiliers. La plus précise est celle qui consiste à recenser et à comparer des biens similaires : superficie, date de construction, situation juridique...Mais l'analyse est fastidieuse et difficile voire impossible pour un particulier. Il faut avoir accès à toutes les informations. Autre méthode, l'application d'un coefficient annuel lié à l'évolution du marché permettant de réajuster la valeur du bien.
Les dettes déductibles
L'ISF est calculé sur le patrimoine net, c'est à dire sur la valeur des biens imposables, après déduction des dettes, telles que certains impôts (IR, taxe d'habitation et taxes foncières, droits de succession et de donation), emprunts, découvert bancaire, notes d'honoraires, pension alimentaire, contribution sociale sur les revenus de l'année précédente.
Appelez-nous pour un conseil ou un renseignement à ce sujet .
