Propriétés-Privées - Votre agence immobilière en ligne

Les ventes de lots en copropriété doivent comporter obligatoirement, depuis le 19 Juin 1997, la superficie vendue. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m. Sont exclus du métrage les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8m². Tous les biens en copropriété sont soumis à la loi Carrez, y compris les maisons individuelles lorsqu'elles se trouvent construites en copropriété.

Notre conseil : Faîtes appel à une société de diagnostics comme Agenda, Exim ou d'autres.

A quelles conditions la vente de mon appartement est soumise à l'imposition sur les plus-values ?

Si l'appartement constitue votre résidence principale, alors vous êtes exonéré de l'imposition sur les lus-values. Dans le cas contraire, vous y êtes soumis, sauf si le bien a plus de 15 ans.

Notre conseil : demandez nous le montant à payer.

A quoi sert le bon de visite ?

Le bon de visite interdit de traiter directement avec le vendeur du bien. Ce document sert à informer le vendeur de la présentation d'un bien par son intermédiaire.

Notre conseil : Acheteur, n'hésitez pas à signer un bon de visite. En cas d'incident, les assurances peuvent demander ce document.

Quelles sont les obligations d'une agence immobilière en matière de vente d'immeuble ?

L'agent immobilier est principalement chargé de mettre en relation un vendeur et un acquéreur. Sa mission est finalisée par un mandat écrit qui contient un certain nombre de mentions obligatoires telles que la nature du contrat, les conditions essentielles de la transaction : modalités de paiement, prix, durée du mandat, conditions de rémunération. L'agent immobilier a une obligation d'information et de conseil. Il peut être amené à donner un avis sur la valeur du bien.

Notre conseil : Vérifiez le savoir-faire de l'agent et les garanties offertes.

Qu'est ce qu'un compromis de vente ou sous seing privé ?

Le compromis est un avant-contrat. Les 2 parties s'engagent, l'une à vendre, l'autre à acheter, en s'accordant sur tous les éléments essentiels : le prix, les conditions, les délais...Le compromis de vente permet de "cristalliser" la vente avant qu'elle ne prenne réellement effet. En matière immobilière , la vente sera entérinée par la rédaction d'un acte authentique chez le notaire.

Notre conseil : La rédaction d'un compromis implique une bonne connaissance du métier et du droit. Chaque vente est différente, chaque compromis est unique.

Qu'est ce que le mandat exclusif de vente ?

Le mandat exclusif est le mandat de vente donné à une seule agence. il est signé en général pour une durée irrévocable de 3 mois, durée pendant laquelle le propriétaire s'interdit non seulement de confier la vente de son bien à d'autres agences, mais aussi de signer une vente hors intervention de l'agence.

Notre conseil : confiez la vente exclusive de votre bien à Propriétés Privées, vous bénéficierez alors de nombreux avantages du Pack exclusif.

Pendant la vente

Est il possible d'obtenir l'annulation de mon avant-contrat ?

Une annulation du compromis est possible si le consentement, exprimé lors de la conclusion du compromis a été vicié, c'est à dire par exemple, que le vendeur n'a pas indiqué avec exactitude l'étendue des travaux à entreprendre pour la remise en état de l'immeuble. Il faut en plus que la masse des travaux ait été déterminante du consentement, c'est à dire que si le futur acquéreur avait eu connaissance de la réalité des travaux à entreprendre , il n'aurait pas signé le compromis.

Notre conseil : lisez attentivement l'avant-contrat et demandez à votre agent immobilier de se renseigner sur les travaux à effectuer, par exemple, ceux votés lors de la dernière assemblée générale.

Existe t-il un délai légal entre la signature d'un compromis et d'un acte de vente ?

Il s'écoule généralement entre 3 et 4 mois entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique. Ce délai dépend de la réalisation des différentes conditions suspensives et de l'obtention par le notaire de différents renseignements (tels que la capacité des parties, la propriété et les caractéristiques du logement vendu) et de documents nécessaires à la rédaction de l'acte de vente (droits de préemption, hypothèque).

Notre conseil : Votre agent immobilier est la pour vous tenir au courant de l'évolution de votre future acquistion et pour faire accélérer lorsque cela est possible.

Qu'est ce que la loi SRU ? (Solidarité et Renouvellement Urbain )

Depuis le 1er Juin 2001, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours. Peu importe qu'il s'agisse d'un acte sous seing privé ou authentique, et que l'avant-contrat résulte d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale.

Notre conseil : Ne versez aucune somme d'argent avant la signature, sauf si, comme chez Propriétés Privées, votre agent bénéficie d'un compte séquestre.

Je vends ma maison, devrais-je payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont généralement à la charge de l'acheteur. Leur montant est un pourcentage par rapport au prix d'achat (environ de 8%). Ces frais de notaire comprennent :

les droits et taxes payés au Trésor Public : le droit d'enregistrement , la taxe de publicité foncière ou la TVA pour la première mutation d'un immeuble bâti de moins de 5 ans.
la rémunération du notaire : les émoluments tarifiés (rédaction de l'acte de vente...), et s'il y a lieu les honoraires libres (consultation, expertise...).
Les frais engagés pour le compte des parties (extrait de cadastre).

Notre conseil : Interrogez nous sur le montant des frais de notaire avant de vous engager à acheter un bien.

J'ai l'intention d'acheter un bien, puis-je repousser la date de vente définitive ?

La promesse de vente donne généralement une date limite au-delà de laquelle l'acquéreur perd son option d'achat (généralement 3 mois après la signature), délai pendant lequel le notaire peut demander les documents cadastraux mentionnant l'origine de la propriété, et faire toute réquisition nécessaire au transfert de propriété, et faire toute réquisition nécessaire au transfert de propriété. L'acquéreur met à profit ce délai pour obtenir un crédit immobilier. Au-delà de cette limite, le vendeur n'est plus tenu par sa promesse. Il peut en outre demander sa réalisation judiciaire.

Qu'est ce qu'une condition suspensive dans un compromis de vente ?

C'est une clause qui suspend l'exécution des obligations de l'une ou l'autre des parties. La principale condition suspensive concerne l'obtention du prêt bancaire par l'acquéreur. Elle figure dans la plupart des compromis de vente et stipule que la vente n'aura pas lieu en cas de refus des banques et que, dans ce cas, l'acquéreur ne sera pas tenu de verser des indemnités au vendeur.

Notre conseil : Renseignez-vous auprès de votre banque afin de savoir si votre prêt vous sera accordé, ou interrogez nos partenaires.

Qu'est ce que l'indemnité d'immobilisation ?

La signature d'une promesse unilatérale de vente, à la différence du compromis est en principe accompagnée du versement d'une somme appelée indemnité d'immobilisation. Celle-ci constitue le prix de l'exclusivité consentie à l'acquéreur. En cas de refus de régulariser la vente par l'acquéreur, la somme versée est acquise au vendeur.

Notre conseil : Dans certains cas, mieux vaut une promesse unilatérale bien rédigée, qu'un compromis. Demandez nous notre avis.

Après la vente

Je viens d'acheter un bien immobilier, suis-je redevable de la taxe foncière en cours ?

La taxe sur les propriétés bâties est due au fisc par le propriétaire dans les lieux au 1er Janvier. Cependant, en cas de vente en cours d'année, l'habitude a été prise d'inclure dans l'acte de vente une clause par laquelle l'acquéreur s'engage à prendre à sa charge une partie de cette taxe calculée proportionnellement à la durée de possession du bien pendant l'année.

Je viens d'acheter un bien immobilier, suis-je redevable de la taxe d'habitation en cours ?

Non, c'est l'occupant au 1er Janvier qui est redevable de cet impôt.

J'ai acheté une maison il y a 1 mois et je viens de me rendre compte de la présence de termites, que dois-je faire ?

La présence de termites ayant été constatée, il est possible d'assigner le vendeur en garantie des vices cachés. La loi du 8 Juin 1999 précise : "en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée, la clause d'éxonération de garantie pour vice cachée, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à la date de l'acte authentique".

Notre conseil : Vérifiez que tous les diagnostics obligatoires ont été effectués avant de signer l'avant-contrat.

Financement

Quelle différence y a-t-il entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ?

Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l'origine et reste constant pendant toute la durée du prêt. Un prêt à taux révisable suit l'évolution de l'indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Le prêt à taux révisable est légèrement moins cher au départ, en revanche le risque existe que les taux montent et que le taux plafond devienne supérieur au taux fixe. On parle aussi de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à la baisse.

Qu'est ce qu'un taux modulable ?

C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités peuvent être :

Suspendues pendant une période allant de 6 mois à 2 ans, et les mensualités reprennent à l'issue de la période d'interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant.
Augmentées (de 20 à 30% en général) de façon à raccourcir la durée du prêt.

Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement : en cas de difficultés ou d'autres projets, il sera possible de suspendre le remboursement, en cas de revenus supplémentaires, il sera possible d'accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.

Notre conseil : demandez à être mis en relation avec nos partenaires bancaires.

Quel est le montant maximal des mensualités que peuvent accepter les banques ?

Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33% du revenu net annuel (tel qu'il apparaît sur la dernière déclaration d'impôts). Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être 3 fois plus élevés que vos mensualités. Mais aujourd'hui, les banques regardent le "reste à vivre", c'est à dire ce qu'il vous reste après avoir honoré vos différents prêteurs.

Le taux d'endettement accepté est en fonction :

du niveau de revenu.
de la composition de la famille (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt).
de la durée du prêt (plus le prêt est court, plus le taux d'endettement élevé est accepté, car il sera toujours possible en cas de difficultés de rallonger la durée du prêt). Ceci est particulièrement valable pour les prêts dont la durée initiale est inférieure ou égale à 8 ans.
de la nature des revenus (ne seront généralement pas pris en compte les allocations familiales, l'aide personnalisée au logement, sauf pour certains prêts réglementés : le PAS, la pension alimentaire).

Notre conseil : Veillez à ne pas dépasser ce seuil de 33% pour éviter un surendettement. Demandez une simulation

Quels sont les éléments qui vont être pris en compte par les banques pour apprécier mon dossier ?

stabilité et ancienneté professionnelle pour les salariés.
capacité d'épargne prouvée (ex : présence d'une PEL, capacité à épargner environ 300€ par mois depuis 3 ou 4 ans).
Comparaison entre ce qui est payé chaque mois avant le prêt (loyer+épargne) et ce qui sera payé une fois le prêt mis en place (mensualités de remboursement).
Montant de l'apport personnel, même si la limite maximum est de 10%, les banques préféreront un pourcentage de 25 voire 30%.
Stabilité des revenus.
Taux d'endettement qui ne doit pas dépasser 33% (voir ci-dessus)
Qualité du projet, les banques attacheront une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique).

Quel apport personnel au minimum vont demander les banques ?

Dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques demanderont généralement 10% d'apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garantie : hypothèque, caution). Les frais d'agence sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente.

Dans le cas d'investissement locatif ou de prêts travaux, la banque pourra accepter de financer l'intégralité de l'opération.

Notre conseil : Augmentez votre apport personnel pour alléger votre crédit.

Qu'appelle t'on une offre de prêt ?

C'est un document juridique, défini par le droit bancaire qui récapitule et qui régit les obligations du prêteur et de l'emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les 2 parties, l'offre de prêt se transforme en contrat de prêt. L'offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très stricte : envoi par la poste, délai de réflexion minimum de 10 jours (et maximum de 30 jours), retour par la poste.

Si je vends mon logement avant la fin de mon crédit, que va t'il se passer ?

Si le prêt est transmissible au profit de l'acquéreur, celui-ci pourra le reprendre avec l'accord de la banque qui l'a consenti. Dans le cas contraire, vous devrez le rembourser par anticipation après avoir obtenu de l'organisme bancaire un arrêté des sommes restants dues (capital, intérêts, et éventuellement indemnites de résiliation du contrat de prêt). Si l'emprunt était garanti par une hypothèque comme cela est le plus souvent le cas, vous devez obtenir sa mainlevée par acte signé devant notaire.

Sur quelle durée faut-il que j'emprunte ?

Certains organismes proposent des durées de 25 voire 30 ans. Votre choix pourra se porter sur la qualité de vie préservée grâce à une faible mensualité ou un coût financier limité par un effort mensuel important. En passant de 15 à 25 ans, vous réduisez votre mensualité de 20% mais vous augmentre le coût total de votre crédit de 40%.

Quelles sont les assurances obligatoires si je soucris à un crédit immobilier ?

L'assurance décès-invalidité (ADI) est la seule assurance obligatoire et couvre le décès, l'invalidité temporaire et l'invalidité absolue et définitive. L'assurance perte-emploi est une option possible, mais elle est devenue très chère à cause du risque de chômage. A vous d'apprécier le rapport prestations/primes en étudiant attentivement le contrat.

Notre conseil : Comparez le coût des assurances avant de soucrire au prêt.

Quelles sont les clauses les plus importantes à analyser dans mon contrat de prêt ?

Essentiellement, le taux d'intérêt (son mode de calcul, les limitations à la hausse), les pénalités de remboursement anticipées, la caractère évolutif (possibilité de repousser certaines échéances), l'éventuel transfert d'un bien vers un autre, les assurances (DIAD, ITT), les garanties (caution ou hypothèque).

Notre conseil : plus que le simple niveau du taux, veillez à la "souplesse" de votre financement.