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Etudiez votre projet :

Ne signez pas d’avant contrat tant que vous n’êtes pas décidé à acheter

 Pour avoir une bonne appréciation du marché, prix et qualité des logements, n’hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider, l’agent immobilier est là pour cerner vos attentes et vous aider à trouver le bien qui vous correspond le mieux. Lorsque vous en avez sélectionné un, n’hésitez pas à revenir avec votre agent immobilier pour le visiter à différentes heures de la journée : vous jugerez mieux le quartier, l’ensoleillement, le bruit… L'acquisition d'un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus ; une bonne information sur l'état du logement et de l'immeuble vous évitera des surprises. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.

Vérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l’installation sanitaire… Faîtes vous accompagner d’un professionnel de l’immobilier pour évaluer l’importance et le montant des travaux, et demandez lui d’établir un diagnostic complet, c’est le seul moyen pour vous de savoir à quoi vous vous engagez.

Le vendeur doit vous indiquer, par le biais de l’agent immobilier, si le logement est raccordé, comme il doit l'être, au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout) ou, à défaut de tout à l'égout, s'il est équipé d'une installation d'assainissement autonome conforme aux normes, sachant que la mise aux normes peut être coûteuse.

• Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété renseignez-vous sur l'état des parties communes. Vous pouvez en outre, demander au syndic, de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble.

Demandez à votre agent immobilier de s’informer sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement et sur les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement. Si vous envisagez des travaux modifiant l'aspect extérieur, vous avez intérêt à demander un certificat d'urbanisme pré-opérationnel qui vous indiquera si votre projet est réalisable.

La commune ou le département peut sur certaines parties de territoire instituer un droit de préemption qui lui donne priorité pour acheter. Le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols, consultable à la mairie, indique si le logement se trouve dans le périmètre d'une zone de préemption ; par ailleurs le certificat d'urbanisme mentionne s'il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, dans une zone d'aménagement différée ou dans un espace naturel sensible où peut également s'appliquer un droit de préemption. A partir de la notification de la vente (déclaration d'intention d'aliéner) qui est faite par le notaire, la collectivité locale a 2 mois maximum pour exercer son droit de préemption (3 mois en zone d'espace naturel sensible).

Evaluez les frais annexes

La réussite de votre projet d’habitation dépend avant tout de son bon montage financier. Sachez évaluer le coût réel de votre projet en prenant en compte tous les frais annexes qu’il entraîne.

Frais liés à l’emprunt :

 Chacun des prêts peut engendrer les frais suivants :

• Les frais d’ouverture et d’instruction du dossier.
• Les frais d’assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d’emplois).
• La garantie du prêteur : selon le cas, prise d’hypothèque (son coût varie en fonction du type de prêt) ou privilège de prêteurs de deniers (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l’hypothèque). 

Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l’offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais.

Frais d’acquisition d’un logement ou d’un terrain 

• La rémunération du professionnel chargé de la transaction :

Lorsque l’opération est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel, agent immobilier ou tout autre professionnel que vous avez mandaté pour effectuer la transaction, ou lorsque l’avant-contrat les met à votre charge, le professionnel est en droit de vous demander des honoraires. Leur montant est affiché dans les locaux du professionnel ; il n’est pas réglementé, sauf s’il s’agit d’un notaire (ses émoluments sont limités à un pourcentage du prix de vente).

• Les frais de notaire :

Les frais de notaire comprennent :

• La rémunération proprement dîte au notaire
• Les frais appelés "débours" qu'il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment salaire du conservateur des hypothèques, coût des pièces d'état civil, d'un état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre.
• Les droits et taxes payés au Trésor Public.

Frais variables en fonction de l’opération réalisée :

• L'achat d'un logement neuf ou en futur état d'achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement et la vente d’un logement achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant pas fait l’objet d’une première mutation avec une personne autre qu’un marchand de biens, est soumise à la TVA. 

A la TVA qui est comprise dans le prix du logement s’ajoutent :

     ♦ La taxe de publicité foncière.

     ♦ La révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu’elle soit prévue dans le contrat.

• L'achat d'un logement ancien :

 Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement, des droits d'enregistrement :

     ♦ Le droit départemental d'enregistrement.

     ♦ La taxe additionnelle communale.

Si vous achetez un logement dans une copropriété ne négligez pas les charges annuelles de copropriété : à compter de la notification de la vente au syndic, celui-ci vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fond de roulement.

• L'acquisition d'un terrain :  

 - les droits et taxes dus pour l'achat du terrain varient en fonction de la qualité du vendeur du terrain :

• Si vous êtes une personnes physique ou si vous achetez le terrain à un professionnel ou à un particulier pour faire construire un immeuble à usage d'habitation, vous acquittez des droits d'enregistrement sur le prix du terrain.
• Si vous achetez le terrain a une collectivité locale : vous acquittez la TVA sur le prix du terrain à bâtir, si la collectivité locale a opté pour la TVA ; à défaut, vous acquittez des droits d'enregistrement.

 - Les taxes et les participations d'urbanisme : le certificat d'urbanisme doit indiquer le régime des taxes et des participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

La nature et le montant des participations doivent impérativement figurer sur votre permis de construire pour pouvoir vous êtes réclamées par la commune.

 - Les frais facultatifs correspondant le cas échéant :

• Au bornage réalisé par un gémoètre expert : cette opération identifie clairement, si le terrain est situé dans un lotissement, les frais de bornage sont alors inclus dans le prix du terrain.
• A l'étude du sol réalisé par un expert : en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction. Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être compris dans le prix convenu de la maison.

Avant de signer l'avant-contrat pour l'achat d'un terrain hors lotissement, informez-vous sur les possibilités et frais de viablilisation du terrain.

• La construction d'une maison :

 - La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que vous payez directement au constructeur ou aux entreprises avec lesquelles vous traitez.

Certaines taxes fiscales ou redevances peuvent être instituées par la commune ou le département et vous être demandées en plus du prix de la maison, au moment de la délivrance de votre permis de construire :

 - La taxe locale d'équipement (TLE), dans la plupart des communes, son montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison. Vous la versez en une ou deux fois selon le montant.

 - La taxe départementale pour le financement du CAUE, Conseil d'Architecture d'Urbanisme et d'Environnement, dans certains départements.

 - La taxe départementale des espaces naturels sensibles, dans certains départements.

 - Une participation pour le financement des voies et réseaux (voirie, écoulement des eaux pluviales, éclairage public, réseau d'eau potable, électricité, gaz et assainissement). Cette participation n'est due qu'à compter de la construction de la maison, sauf si elle a été antérieurement acquittée par l'actuel ou le précédent propriétaire du terrain, et sous la réserve que le terrain soit situé entre 60 et 100 mètres maximum de la voie, selon la commune.

 - La participation pour raccordement au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égoût), à partir du moment où le raccordement est effectué.

 - Le versement pour dépassement du plafond légal de densité (uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31/12/1999) et qui n'ont pas opté pour la participation pour le financement des voies et réseaux.

 - Dans certains cas, la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement ou une demande de cession gratuite du terrain.

• D'autres frais propres à votre opération peuvent s'ajouter au prix de la maison :

 - Les frais d'adaptation au terrain et certains travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison.

 - Les frais de branchement aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égoût, téléphone...)

 - L'assurance dommage-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations de certains désordres dans la construction.

 - les options non comprises dans le prix de base, par exemple des matériaux spécifiques.

 - Les frais occasionnés par d'éventuels travaux accomplis par vos soins.

 - La révision du prix de la construction à condition qu'elle soit prévue au contrat.

 - La rémunération du professionnel qui, le cas échéant, vous assistera à la réception des travaux.

Impôts locaux :

Chaque année, vous devez régler vos impôts locaux dont le montant varie d'une commune à l'autre et peut évoluer dans le temps. Ils sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant pour la taxe d'habitation) au 1er Janvier de l'année d'imposition. L'acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la détention du logement l'année de la vente, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale.

Renseignez-vous à la mairie ou au service des impôts pour avoir une idée des impôts locaux de votre commune :

• la taxe foncière : applicable au logement en lui-même et aux installations annexes; les logments neufs bénéficient d'une éxonération totale ou partielle pendant 2 ans.
• la taxe d'habitation.
• la taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères.

La taxe foncière et la taxe d'habitation peuvent dans certains cas (revenus modestes, familles nombreuses, personnes âgées ou handicapées) bénéficier d'allégements pour la résidence principale.

• la taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions : Basse Seine, Métropole Lorraine, Nord-Pas-de-Calais, ouest Rhône-Alpes, Martinique, Guadeloupe.

L'agent immobilier et vous

Vous cherchez un logement à acheter, vous consultez les petites annonces et vous rentrez en contact :

• Soit directement avec le propriétaire, vous en assumez la responsabilité et devez être vigilant.
• Soit avec un professionnel dont l'activité est réglementéé : l'agent immobilier est un de ces professionnels.

L'agent immoblier a un rôle de conseil, il assure la sécurité et la garantie de la transaction. Il vous propose des logements et vous les fait visiter. Il engage et suit la négociation, et il mène la transaction à son terme avec le propriétaire du logement, à partir du moment ou vous arrêtez votre choix.

Acheter ou vendre un logement : quels diagnostics ?

Le contrat de risque d'exposition au plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er Janvier 1949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d'habitation, y compris les éléments extérieurs (volets) d'une maison individuelle. Par ailleurs, les parties communes d'un immeuble d'un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, devront également faire l'objet du constat de risque d'exposition au plomb, depuis le 12 Août 2008, mais celui-ci n'a pas à être remis à l'acquéreur qui pourra toutefois le consulter auprès du syndic.

• Quel contenu ?

Le constat de risque d'exposition au plomb représente un repérage des revêtements contenant du plomb : il consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti.

L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante

Cet état doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (maison individuelle ou immeuble collectif) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou de produits de construction contenant de l'amiante, doit être produit par le vendeur au plus tard à la date de l'avant-contrat ; il est annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte de vente notarié.

Cet état comprend 2 éléments :

• Un constat qui indique la localisation et l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les parties privatives. Ce constat est établi par un contrôleur technique agrée ou un technicien de la construction aussuré pour ce type de mission; ce dernier doit détenir une attestation de compétence d'un organisme dispensant une formation certifiée.
• Si le logement est situé dans un immeuble collectif : la fiche récapitulative.

L'état mentionnant la présence de termites

En cas de vente d'un immeuble bâti (maison individuelle ou immeuble collectif) dans l'une des zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral, (dans de nombreux départements), un état relatif aux termites datant de moins de 6 mois et établi par un expert, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte de vente notarié.

Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété. Le diagnostic termite porte exclusivement sur la partie privative du lot.

L'état relatif à la présence de termites doit identifier l'immeuble concerné, indiqué les parties visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant pu être infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. En cas de présence de termites, le propriétaire ou l'occupant doit faire une déclaration à la mairie dans le mois suivant leur découverte.

En l'absence de l'état relatif aux termites en cours de validité lors de la signature de l'acte de vente notarié, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante; il demeure responsable si l'acquéreur découvre la présence de termites.

L'état de l'installation intérieure de gaz

Lorsque l'installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de 15 ans, le vendeur doit fournir un état d'installation intérieure de gaz. Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d'habitation d'un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Il doit dater de moins de 3 ans.

Il doit contenir la description de l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire et mettant en oeuvre un moteur thermique alimenté par le gaz; l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ; l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

L'état des risques naturels et technologiques

Depuis le 1er Juin 2006, sil l'immeuble bâti (maison, immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelle que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant contrat, à l'acte de vente notarié. Cette obligation s'applique aux ventes d'immeubles à construire, mais non aux contrats de construction d'une maison sans fourniture de terrain. Pour savoir si vous êtes dans une telles zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l'immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site Internet du département.

L'état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne les risques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain); il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l'immeuble au regard des risques encourus.

L'état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié). Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, à la préfecture ou sur Internet, et à partir des informations fournies par le préfet, consultable en mairie ou préfecture. Le vendeur est responsable du contenu de cet état, il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.

Le diagnostic de performance énergétique

Ce diagnostic concerne les bâtiments ou parties de bâtiments clos ou couverts, maison individuelle ou immeuble collectif à usage principal d'habitation.

Ne sont toutefois pas concernées :

• les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n'excédant pas 2 ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface hors oeuvre brute est inférieure à 50 m².
• les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine.
• Les bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage d'un foyer ouvert.

Le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans. L'obligation de fournir un diagnositc de performance énergétique s'applique :

• Aux ventes de bâtiments existants, depuis le 1er Novembre 2006 : il doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d'avant-contrat, à l'acte authentique. En cas de vente, le propriétaire tient le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du logement.
• Aux constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 Juin 2007.

Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.

L'état des installations d'électricité :

Lorsque l'installation intérieure d'électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur à l'acquéreur. Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances.

Etabli à partir d'un modèle type réglementé, l'état de l'installation intérieure d'électricité verifie l'existence et les caractéristiques de :

• D'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité.
• D'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriées aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique.
• D'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit.
• D'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

De plus, cet état identifie :

• Les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous-tension.
• Les conducteurs non protégés mécaniquement.

A compter de la date d'entrée en vigueur de cette obligation, en l'absence, lors de la signature de l'acte de vente notarié, de l'état relatif aux installations d'électricité, le vendeur ne peut s'éxonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

2 documents peuvent toutefois tenir lieu d'état de l'installation intérieure d'électricité, dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de 3 ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agrée, et le diagnostic réalisé avant le 1er Novembre 2007 dans le cadres d'opérations organisés par les distributeurs d'électricité.

L'avant contrat et le versement de réservation

Vous êtes décidés à acheter : attention l'avant-contrat vous engage déjà. Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing-privé, c'est à dire sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

Sa rédaction est extrêmement importante, vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.

L'avant-contrat peut être :

• Soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile.
• Soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Prenez le temps d'en analyser son contenu

N'hésitez pas à poser des questions au vendeur ou au professionnel chargé de la transaction, vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui vous paraissent défavorables.

Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment :

• l'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement.
• le prix.
• la description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement, et éventuellement la superficie en m². Vous avez tout intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les 2 parties correspondant au relevé exact du logement.

Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages…) dès lors qu’elle est au moins égale à 8m², doit obligatoirement figurer dans tout avant contrat et dans tout acte authentique.

A défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l’acte, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l’avant contrat sans attendre l’acte authentique ; en revanche, lorsque la superficie a été omise dans l’avant-contrat mais figure dans l’acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.

Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte authentique, vous pouvez dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.

Exemple : un acte de vente mentionne une superficie de 100m². Prix de vente 152449€, la superficie réelle est de 94 m² : vous êtes en droit de demander une diminution de prix de l’ordre de 6% soit 9 146,94 €, si la superficie réelle était de 95 m², il n’y aurait pas eu la possibilité d’avoir une diminution de prix.

Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l’avant contrat des conditions suspensives qui vous assurent que la vente ne se réalisera que si, par exemple :

Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours

Vous êtes acquéreur non professionnel d'un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de 7 jours pendant lesquelles vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement.

L'avant-contrat doit vous être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (remise par certains professionnels contre émargement ou récépicé, ou pli d'huissier).

Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté, toute somme qui peut vous être demandée doit être versée entre les mains du notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, la somme que vous avez versée, le cas échéant, doit vous être restituée dans un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation.

Ou d'un délai de réflexion de 7 jours

Avant de signer un acte authentique, vous bénéficiez d'un délai de réflexion de 7 jours, sauf si l'acte authentique fait suite à un avant-contrat pour lequel vous avez disposé de la faculté de vous rétracter. Si vous signez directement la vente sans avant-contrat, vous bénéficiez du délai de réflexion. Dans le cas où vous bénéficiez du délai de réflexion, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lette recommandée vous notifiant le projet d'acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Dernière étape : le contrat de vente définitif

C'est le contrat de vente, par acte authentique, établi par le notaire. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et/ou le vôtre).

Si vous avez demandé à votre notaire ou à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l'acte, ils le signent tous les 2 ; les honoraires dus pour l'acte sont alors partagés entre les 2 notaires.

• Vérifiez avec le notaire que l'acte authentique comprend les clauses ou annexes qui doivent obligatoirement y figurer, ainsi que les clauses essentielles que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat.
• Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature du contrat de vente, il n'y a pas eu de modifications dans le logement et que les équipements existent toujours.
• Vous versez le solde du prix et les frais notariés à la signature de l'acte de vente.
• La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière. Même si cela est prévu dans l'avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et ne commencez pas de travaux avant le transfert de la propriété, c'est à dire la signature du contrat de vente chez le notaire.

• Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original. Il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez la sérieusement.

Le contrat de prêt

Sachez négocier le meilleur financement. En plus de vos disponibilités propres, vous avez besoin d'un ou plusieurs prêts pour financer votre opération. Les conditions des prêts varient d'un établissement de crédit à un autre : faîtes jouer la concurrence pour choisir le financement le mieux adapté à votre situation.

A vous de choisir

• Prêt à taux fixe

Le taux est déterminé dans votre contrat de prêt, pour toute la durée du remboursement. Les mensualités du remboursement peuvent être :

 - constantes pendant toute la durée du prêt.

 - modulables : le contrat prévoit que la mensualité peut évoluer, à votre initiative et dans certaines limites, selon votre capacité de remboursement. L'utilisation de la modulation peut avoir une incidence sur la durée de remboursement.

 - lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant.

• Prêt à taux variable

Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d’un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peut éventuellement limiter les possibilités de variations du taux. L’évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu, avoir une incidence, soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée du remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée. Il est fréquent mais non systématique, que le contrat limite les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits « capés », représentent un moindre risque pour l’emprunteur que les prêts non « capés ». Attention : ne vous fiez pas au taux de la première période, qui est souvent un taux d’appel.   

Frais liés à votre emprunt

Au remboursement de chacun de vos prêts s'ajoutent certains frais :

• Les frais de garantie du prêteur.
• Les frais d'assurance.
• Les frais d'ouverture et d'instruction du dossier éventuellement.

Vérifiez que le taux effectif global qui figure dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient bien compte de ces frais. Le taux effectif global est le seul élément de comparaison véritable pour apprécier les propositions qui vous sont faîtes par les établissements de crédits.

Etudiez attentivement l'offre d'emprunt

Vous sollicitez un prêt auprès de l'établissement de crédit de votre choix. Celui-ci vous adresse gratuitement et par voie postale, une offre de prêt dont le contenu est réglementé, cette offre engage l'établissement de crédit pendant 30 jours à compter de sa réception.

 - si l'opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt pour une acquistion, une construction ou des travaux n'est pas rélaisée dans les 4 mois suivant votre acceptation du prêt, l'offre de prêt peut être annulée ; seul les frais d'études dont le montant est limité, peuvent vous être demandés par l'établissement de crédit.

 - si vous n'obtenez pas les prêts que vous avez demandés, vous serez dégagé du contrat que vous avez signé pour construire ou acheter votre logement. Si vous avez demandé plusieurs prêts pour la même opération, informez en vos différents prêteurs ; en cas de refus de l'un de ces prêts, représentant au moins 10 % du capital emprunté, vous serez également dégagé des prêts qui vous déjà été accordés.

Aucune somme ne peut vous être réclamée par l'établissement de crédit avant votre acceptation de l'offre. Dès que vous avez accepté l'offre, vous vous êtes engagés auprès de l'établissement de crédit. Respectez vos obligations.

Le contrat de prêt vous engage pendant la durée du prêt

Il prévoit vos droits et obligations pendant toute la durée du prêt. Il est établi par l'établissement de crédit qui l'adresse ensuite au notaire. Lisez-le attentivement et interrogez l'établissement de crédit sur les points qui vous paraissent obscur.

En garantie, votre établissement de crédit vous demandera :

• Soit une hypothèque : elle lui permettra à défaut de paiement de votre part, de vendre le bien hypothéqué.
• Soit un privilège de prêteurs de deniers, uniquement pour un prêt portant sur l'acquisition d'un terrain ou d'un logement existant.
• Soit la caution d'un organisme agrée par lui ou celles d'un tiers.

Les assurances : l’assurance destinée à vous couvrir en cas de décès ou d’incapacité de travail est systématique. Plusieurs formules sont possibles : faîtes-vous préciser clairement dans quelles conditions elles vous couvriront. Vous pouvez, en plus, avoir intérêt à contracter une assurance perte d’emplois.  

Les possibilités de remboursement anticipé : vous pouvez toujours, sauf dans certains cas limités par la loi, rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt ; le contrat de prêt peut prévoir des indemnités qui sont réglementées.   

Le déblocage des fonds

Les sommes que vous empruntez sont versées :

• Soit à la signature de l'acte notarié pour une vente "clés en main" d'un logement achevé.
• Soit au fur et à mesure de l'avancement des travaux et selon les modalités prévues par votre contrat, pour un logement à construire.

Pour mieux maîtriser vos relations avec le constructeur de votre logement pendant tout le déroulement du chantier, il est indispensable de conserver l'initiative du déblocage des fonds jusqu'à la réception sans réserve de travaux. Le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d'intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Vous avez intérêt à faire débloquer en priorité les prêts à taux les plus bas.

Le remboursement du prêt

Vos remboursements doivent être effectués aux dates prévues dans le contrat : en cas de prévèlement direct sur votre compte, vérifiez que celui-ci est bien approvisionné, en cas de retards de paiement, votre contrat peut prévoir des pénalités.

Pendant la durée du prêt, vous pouvez négocier avec votre prêteur un réaménagement de vos remboursements ; sauf dispositions contraires, votre prêteur ne peut y être obligé.

N'hésitez pas à demander des informations : sachez que celles-ci ne vous engagent pas vis-à-vis de votre établissement de crédit.

Vous vendez votre logement ou votre terrain

Votre prêt pourra :

• Soit éventuellement être repris par l'acheteur sous certaines conditions et sous réserve que l'établissement de crédit soit d'accord.
• Soit être remboursé par anticipation : l'établissement de crédit peut vous demander (en plus du capital restant dû et des éventuels intérêts compensateurs prévus dans le tableau d'amortissement annexé à votre contrat de prêt) des indemnités de remboursement anticipées. Ces indemnités devront être prévues dans le contrat et être limitées conformément à la loi. Si le contrat est postérieur au 30 Juin 1999, aucune indemnité ne peut être demandée, en cas de vente du logement à la suite d'un changement de lieu d'activité professionnelle, du décès, ou du chômage de l'emprunteur ou de son conjoint.

• Soit être transféré sur votre nouvelle acquisition, le cas échéant. Vous devez obligatoirement informer la personne ou l'organisme, qui vous accordé sa garantie, de toute modification de son contrat.

Vous signez un contrat de vente d'immeuble à rénover

Dans quel cas ?

Lorsque vous achetez un immeuble (maison ou immeuble collectif) ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, dans lequel le vendeur s'engage à réaliser des travaux dans un délai déterminé, moyennant le versement de sommes d'argent par l'acquéreur, avant la livraison. Le contrat de vente d'immeuble à rénover est soumis à des dispositions spécifiques d'ordre public et aux dispositions du code civil relatives à la vente d'immeuble existants. Généralement précédé d'une promesse de vente, il doit obligatoirement être conclu par acte authentique (acte notarié). Tout autre acte est nul.

La promesse de vente

La promesse de vente doit, sous peine de nullité, comporter les indications essentielles relatives :

• aux caractéristiques du bien vendu
• au descriptif et au délai de rélaisation des travaux
• a son prix
• ainsi qu'à l'aménagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances de responsabilité et de dommages-ouvrages.

L'acte authentique

Le contrat de vente d'immeuble à rénover doit préciser :

• la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez).

• la description des travaux à réaliser précisant le cas échéant les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives.

• Le prix de l'immeuble. Au cas où le contrat prévoit la révision du prix, celle-ci est strictement encadrée. L'acquéreur effectue le réglement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Aucun échelonnement n'est prévu. Néanmoins, le vendeur qui exigerait ou accepterait un versement avant la date à laquelle la créance est exigible est passible d'une sanction.
• Le délai de réalisation des travaux.
• La justification de la garantie financière d'achèvement des travaux, elle porte uniquement sur les travaux à réaliser et non sur le bâti existant, objet de la vente.
• Les justications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux. Le simple énoncé des assurances dans l'acte ne suffit pas, il faut en justifier. S'agissant du bâti existant vendu et sur lequel porte les travaux, il n'y a pas d'obligation concernant la souscription des garanties.

Le contrat de vente doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. Le réglement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il doit être remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

Un contrat de vente d'immeuble à rénover qui ne contiendrait pas les clauses obligatoires ou la justification de la souscription par le vendeur des assurances responsabilité et de dommages-ouvrages, serait nul. Seul l'acquéreur peut, avant la livraison, invoquer la nullité du contrat pour non-respect de ses dispositions.

Travaux

La nature et l'importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant, si les travaux sont assimilables à une reconstruction (travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble), vous signez un contrat en l'état futur d'achévement et non une vente d'immeuble à rénover.

L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes à la date de la signature de l'acte authentique, et des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur de l'immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Celle-ci est effectuée pour l'ensemble des travaux entre le vendeur et les entreprises à une date unique qui constitue le point de départ des garanties. La livraison intervient ultérieurement : elle résulte de l'établissement d'un procès verbal entre le vendeur et l'acquéreur.

Assurances et garanties

Le vendeur professionnel d'un immeuble devant être rénové, doit justifer d'une assurance de reponsabilité civile professionnelle, de l'assurance de responsabilité obligatoire et de l'assurance dommages-ouvrages. A défaut, il s'expose aux sanctions pénales prévues pour tout constructeur.

Pour les travaux, le constructeur doit les garanties biennale et décennale (lorsque les travaux en relèvent). Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux doivent être inscrits dans l'acte de livraison ou signalés par écrit dans le délai d'un mois suivant cette livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncée peut être intentée dans le délai d'un an après la livraison. Le vendeur doit fournir une garantie d'achèvement des travaux qui ne peut être qu'extrinsèque : elle est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance crée à cet effet. Elle cesse à la livraison des travaux.

Pour le bâti existant, les vices relèvent de l'article 1641 du code civil : l'acquéreur qui découvre après la vente un défaut non apparent  au moment de la vente (non décelable par un profane après un examen normalement attentif), peut engager une action en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Il faut toutefois que celui-ci rende le logement impropre à l'usage auquel il est destiné ou qu'il affecte tellement que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou l'aurait acheté à un moindre prix s'il en avait eu connaissance.  

Particularité de l'immeuble occupé

Des dispositions protectrices sont prévues dans le cas où l'immeuble est occupé, ceci pour éviter tout abus des entreprises de travaux voulant inciter les occupants à quitter les lieux. Le juge saisi en référé peut prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant. Si malgré cette interdiction les travaux sont exécutés, un emprisonnement de 2 ans et une amende de 4500€ sont encourus. Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du contrevenant.

Transfert des droits

L'acquéreur peut céder les droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à rénover. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire (second acquéreur) dans les obligations de l'acquéreur initial envers le vendeur.

Entrée en vigueur

L'entrée en vigueur des dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover est subordonée à la publication des décrets (modalités d'application, révision du prix) non intervenue au 22 Novembre 2006.