Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est possible que vous réalisiez une plus-value. Ce gain correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Il est soumis à imposition dans certains cas. Comprendre son calcul et les règles fiscales associées est essentiel pour anticiper son impact financier. Voici tout ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La vente de votre maison ou de votre appartement vous a permis de réaliser un bénéfice ? Ce gain est appelé plus-value immobilière. Cette différence entre le prix d’achat et le prix de vente est parfois soumise à impôt. Cela concerne notamment une résidence secondaire. L’État l’impose au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Plus-value immobilière : Quelles sont les exonérations ?
Grâce à la réalisation de travaux ou d’aménagements, votre bien a pris de la valeur. Lors de la vente, ces éléments vous permettent de vendre à un prix intéressant. Vous réalisez une plus-value. Dans certains cas, cette somme n’est pas imposable :
- Vous avez vendu votre résidence principale. L’exonération est ici totale. Elle concerne le logement mais aussi les dépendances associées (cave, garage, etc.) ;
- Le prix de vente du bien est inférieur à 15 000€ ;
- Une personne hospitalisée ou placée dans un établissement médicalisé, de condition modeste, (y compris en maison de retraite) bénéficie d’une exonération si son bien est vendu dans les deux ans suivant son placement. Il doit être libre de toute occupation au moment de la vente ;
- Lorsque le bien vous appartient depuis plus de 30 ans ;
- Dans une zone tendue (classée A ou A Bis) ou concernée par une opération d’urbanisme, un abattement de 70% s’applique. Pour en bénéficier, il est nécessaire de s’engager à démolir des bâtiments existants pour les transformer en logements collectifs ;
- Etc.
Quelles sont les plus-values imposées ?
La plus-value réalisée sur la résidence principale n’est pas assujettie à l’impôt. Dans la plupart des autres cas, l’État applique plusieurs taxes (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Voici les plus-values immobilières concernées par cette fiscalité :
- La vente de logements ou terrains qui ne sont pas des résidences principales ;
- La vente de servitudes ;
- Les transactions immobilières réalisées dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés ou via un fonds de placement immobilier ;
- L’échange ou le partage de biens dans une société.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Le montant de la plus-value immobilière brute s’obtient facilement. Il vous suffit de calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat initial. Attention, il ne s’agit pas de la somme imposable. L’État retient une valeur particulière, dite plus-value nette. Cette dernière s’obtient en ôtant à la valeur brute certains frais.
Au prix de vente du logement sont retranchées les dépenses supportées par le vendeur : Diagnostics énergétiques, frais d’agence, frais de notaire et droits d’enregistrement, frais de distribution (voirie et réseaux), etc. Si des indemnités lui ont été versées durant la transaction, elles sont ajoutées au prix de vente.
Bon à savoir : Des justificatifs sont nécessaires
Tous les frais déduits doivent pouvoir être justifiés. En l’absence de ces documents, il est possible d’appliquer une déduction forfaitaire égale à 7,5% du prix d’achat pour les frais d’acquisition et de 15% pour les travaux.
De même, il est nécessaire de recalculer le prix d’acquisition. Ce dernier tient compte du prix initial du bien auquel vous devez soustraire les frais d’achat (frais de notaire, droits d’enregistrement, travaux, etc.).
La plus-value est ensuite calculée ainsi : Plus-value immobilière nette = Prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé
Quelle est la fiscalité appliquée à la plus-value immobilière ?
Deux taxations s’appliquent sur la plus-value immobilière : l’une concerne l’impôt sur le revenu, l’autre les prélèvements sociaux. Il s’agit de taux forfaitaires. L’État prélève 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.
Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value est supérieure à 50 000€ :
- 2% entre 50 0001€ et 100 000€ ;
- 3% entre 100 001€ et 150 000€ ;
- 4% entre 150 001€ et 200 000€ ;
- 5% entre 200 001€ et 250 000€ ;
- 6% au-delà de 250 000€.
Réduire la plus-value immobilière : les abattements
L’État applique des abattements au montant de la plus-value pour chaque année de détention. Leur calcul diffère selon le type de taxe.
Les abattements au titre de l’impôt sur le revenu
La plus-value est imposable à 19% en matière d’impôt sur le revenu. Cette fiscalité baisse :
- De 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème.
- De 4% pour la 22ème année.
Elle est donc nulle après 22 ans de détention.
Les abattements au titre des prélèvements sociaux
Le taux de fiscalité lié aux prélèvements sociaux est de 17,2%. Il baisse chaque année, grâce aux abattements :
- De 1,65% par an, après la 5ème année et jusqu’à la 21ème année.
- De 1,60% pour la 22ème année.
- De 9% par an, au-delà de la 22ème année.
L’exonération des prélèvements sociaux est complète après 30 ans.
Comment faire diminuer le montant de la plus-value ?
Vous devez vendre rapidement votre bien ? Il n’est pas possible de bénéficier des abattements de détention. Il existe cependant d’autres possibilités pour en faire baisser la valeur :
- Le coût des travaux réalisés dans le logement peut être répercuté sur le prix d’achat initial. En s’y ajoutant, ils font baisser le montant imposable de la plus-value.
- Certains meubles ont de la valeur (cuisine équipée par exemple). Choisir de les distinguer du prix de vente permet de faire diminuer la valeur immobilière du logement.
Comment déclarer sa plus-value immobilière ?
Le vendeur n’a aucune démarche à effectuer. Le notaire en charge de la transaction déclare la vente, calcule la plus-value et les taxes et en indique les montants à l’administration fiscale. Il vous est simplement demandé de reporter le montant de la plus-value dans votre déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire 2042-C). La case est généralement préremplie par l’administration fiscale.