Les placements immobiliers attirent de plus en plus de Français soucieux de leur avenir. Si l’investissement locatif reste le plus populaire, il existe une alternative qui pourrait s’avérer plus sécurisée et rentable : l’immobilier commercial. Définition, avantages et inconvénients, notre article vous explique tout !
Immobilier commercial : définition
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) nous décrit l’immobilier commercial, parfois appelé immobilier tertiaire, comme étant l’activité relative à l’ensemble des biens détenus par un acteur professionnel qui ne les occupe pas, mais en retire un revenu. Ces biens immobiliers peuvent être de différentes natures. On y trouve, par exemple :
- les bureaux ;
- les locaux commerciaux destinés à la vente de marchandises ;
- les hôtels ;
- les entrepôts utilisés pour le stockage de marchandises ;
- les locaux d’habitation utilisés par les sociétés anonymes ;
- les locaux de loisirs tels que les salles de sport ou les parcs à thème ;
- les parkings ;
- les restaurants.
Ces biens immobiliers peuvent être dirigés par différents acteurs, comme des Institutionnels, des SCI (Société Civile Immobilière), des SCS (Société en Commandite Simple) ou encore des SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées). Enfin, des fonds dédiés aux professionnels ou encore des fonds dits “retail” pour les particuliers peuvent aussi être amenés à intervenir dans l’immobilier commercial.
Local commercial et fonds de commerce : quelle différence ?
Lorsque vous investissez dans l’immobilier commercial, vous devenez propriétaire des murs du local, mais pas du fonds de commerce. Ces deux notions doivent être distinguées pour bien comprendre l’immobilier commercial. Le local commercial est un bien physique. En revanche, le fonds de commerce, dont le commerçant peut être locataire ou propriétaire, est composé d’éléments matériels et immatériels. Il peut inclure, par exemple, la marchandise et les outils, mais aussi l’enseigne, le nom commercial et le droit au bail.
Pourquoi se lancer dans l’immobilier commercial ?
Si l’immobilier commercial est moins connu que l’immobilier résidentiel par les investisseurs particuliers, il n’en reste pas moins avantageux. En effet, il permet d’investir plus sereinement, en minimisant les risques et en maximisant les profits.
Une rentabilité doublée
L’immobilier commercial, lorsqu’il est effectué avec précaution, peut vous permettre de gagner jusqu’à deux fois plus d’argent que l’immobilier d’habitation. Cette rentabilité s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, le déplafonnement des loyers vous permet d’adapter le loyer à la rentabilité de votre local commercial, notamment pour les bureaux. Si le choix de vos locataires professionnels est effectué consciencieusement, vous vous assurez une bonne rentabilité. Pour ce faire, renseignez-vous sur le chiffre d’affaires de votre locataire et demandez un dossier complet pour sécuriser le paiement des loyers.
De plus, la location d’un bien commercial profite du régime fiscal des revenus fonciers. Ainsi, les charges relatives à l’achat du bien et à son entretien pourront être dégrevées à hauteur de 10 700 euros par an. Un allégement fiscal considérable qui pourra être accompagné d’une réduction des frais quant aux charges :
- de copropriété ;
- d’entretien ;
- locatives ;
- de travaux de rénovation et/ou d’aménagement.
En imputant ces frais à vos locataires, vous réduisez vos frais tout en respectant la législation. Pour finir, sachez que la taxe foncière peut également être prise en charge par le locataire lorsque c’est stipulé dans le bail commercial.
Immobilier commercial : une sécurité renforcée
L’immobilier tertiaire peut intimider plus d’un novice dans le domaine des placements immobiliers, notamment parce qu’il demande un investissement de départ plus important. Pourtant, cette méthode pour obtenir des revenus passifs fait profiter le propriétaire d’une sécurité supplémentaire par rapport au contrat à usage d’habitation. En effet, le bail commercial est beaucoup plus rassurant, notamment par sa durée. De plus, la révision triennale du loyer permet au propriétaire de revoir le loyer tous les 3 ans.
Les avantages du bail commercial dans le détail
Le bail commercial est régi par un ensemble de règles qui permettent au bailleur de bénéficier d’une plus grande sécurité, et ce, à plusieurs niveaux.
La stabilité du bail 3-6-9
Le principe du bail dit 3-6-9 permet au bailleur de louer son local commercial pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire ne peut, quant à lui, mettre fin au contrat de location qu’à la fin de chaque période triennale, soit au bout de 3, 6 ou 9 ans. Avec la révision triennale du loyer prévue par la loi, la signature d’un bail commercial est donc la garantie d’une grande stabilité financière pour le propriétaire.
Les règles en cas de résiliation du bail
Lorsque le locataire décide de quitter le local commercial avant la fin du bail, il est chargé de trouver lui-même un repreneur pour le contrat de location. Ce nouveau locataire devra ainsi racheter le fonds de commerce et devenir titulaire du bail commercial, sous réserve de l’acceptation du propriétaire. Cette réglementation réduit le taux de vacance des locaux commerciaux et assure aux investisseurs un revenu passif stable et régulier.
Loyers impayés : le propriétaire est mieux protégé
En cas de défaut de paiement du loyer par le locataire, le propriétaire est bien mieux protégé que dans le cadre d’un bail d’habitation. En effet, le bailleur est en droit de saisir le juge pour faire constater la résolution de plein droit du bail. Une procédure moins fastidieuse que celle prévue dans le cadre d’un bail d’habitation.
Comment se lancer dans l’immobilier commercial ?
Pour se lancer dans les murs commerciaux sans courir de risque, il est impératif de faire appel à un conseiller immobilier. Lui seul pourra vous aider dans la recherche de la perle rare qui vous assurera un maximum de rentabilité. De plus, le conseiller immobilier saura vous aiguiller vers le statut juridique idéal pour vos investissements. SASU immobilière, en nom propre, en SCI ou autre, nombreuses sont les options ! Enfin, il est possible d’investir dans les locaux commerciaux avec la méthode de l’immobilier fractionné. En achetant une fraction d’un bien, vous pourrez mettre un premier pied dans l’immobilier commercial à moindre risque.
Si vous envisagez d’investir à votre tour dans l’immobilier commercial, n’hésitez pas à contacter votre conseiller immobilier Proprietes-privees.com. Il vous accompagnera pas à pas tout au long de votre projet !