Document officiel, le compromis de vente engage le vendeur et l’acquéreur lors d’une vente immobilière. Sa signature marque une première étape et s’accompagne de clauses précises, très réglementées. Cet avant-contrat, loin d’être une simple formalité, est généralement signé rapidement. Il mérite pourtant une lecture attentive.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Après la rédaction de l’offre d’achat et son acceptation, les deux parties se réunissent pour signer le compromis de vente. Cette signature officialise la transaction. Elle est faite chez un notaire ou accompagnée par un professionnel de l’immobilier. Ce contrat fixe les conditions de l’achat, il liste les obligations du vendeur comme de l’acheteur. Il indique également les éventuels recours possibles pour chacune des parties en cas de désaccord.
Le compromis : un véritable engagement
Signer le compromis de vente engage formellement les deux parties :
- Le vendeur ne peut plus changer d’avis, annuler la transaction ou renégocier la valeur du logement.
- L’acheteur, quant à lui, accepte de devenir propriétaire du bien aux conditions prévues. Il dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter. Passé ces 10 jours, il ne peut plus renoncer au projet d’achat (sauf en cas de clause suspensive non réalisée).
Bon à savoir : Durant le délai de rétractation de 10 jours, l’acheteur n’a pas à justifier son choix. Il est libre de mettre un terme à la transaction sans avoir à verser de pénalité. Le vendeur ne dispose pas de ce délai de réflexion.
Lire le compromis de vente avec attention
Le contenu du compromis de vente est codifié mais des erreurs peuvent parfois s’y glisser. Leur présence peut ensuite être lourde de conséquences pour les deux parties. Il est donc conseillé de prendre soin d’en lire l’intégralité et de vérifier certains points clés de ce document :
- Le bien doit y être décrit avec précision, en omettant aucun élément : adresse, superficie, présence d’annexes ou d’équipements particuliers.
- Le prix de vente est indiqué, détaillant le montant net vendeur, les frais d’agence et de notaire. S’y ajoute la valeur de l’indemnité d’immobilisation, généralement comprise entre 5 et 10% du prix du bien. Elle est versée au notaire par l’acheteur et bloquée jusqu’à la signature définitive.
- Le compromis indique également la durée maximale fixée pour la signature de l’acte authentique. Elle est en moyenne de 2 à 3 mois.
- Le document est enrichi d’annexes liées aux diagnostics obligatoires : DPE, amiante, assainissement, gaz, plomb, état des risques et des pollutions, etc.
- Il indique enfin les conditions suspensives : obtention d’un prêt immobilier, vente d’un autre bien, clause d’occupation ou de servitude, autorisations, etc. Leur non réalisation peut entraîner une annulation de la vente, sans versement d’indemnité.
Les clauses à étudier avant de signer
Certaines clauses sont particulièrement importantes dans le compromis de vente. Elles engagent les deux parties, les contraignent ou les protègent selon les cas.
Les clauses importantes pour un acquéreur
Avant de signer, l’acheteur doit connaître avec exactitude l’ensemble des éléments liés au bien concerné. Il s’agit de son prix ou de sa superficie mais aussi de clauses plus spécifiques qui s’accompagnent généralement de contraintes :
- La présence d’une clause de servitude ou d’urbanisme a une importance capitale pour un acheteur. Elle indique s’il existe de telles contraintes : servitude de passage, écoulement des eaux, etc. Il est crucial d’en avoir pleinement connaissance avant de s’engager à acheter le bien.
- Une autre clause doit attirer l’attention de l’acheteur. Il s’agit de la clause d’occupation ou de libération. Elle concerne les biens loués, vendus avant le départ des locataires. La date à laquelle le logement sera libéré doit être clairement datée pour éviter tout litige ultérieur.
Les clauses importantes pour le vendeur
A contrario, certaines clauses protègent l’acheteur et sont donc à étudier de près par le vendeur :
- La clause pénale en est la principale. Elle prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation si l’acquéreur se rétracte après son délai de 10 jours. Lorsque ce dernier ne respecte pas son engagement, sans raison légitime, il a l’obligation de verser 5 à 10% du montant du prix de vente.
- La clause de condition suspensive d’obtention de prêt a aussi son importance. Elle concerne l’annulation de la vente si l’acheteur n’obtient pas d’accord de prêt immobilier. Pour éviter tout litige, toute discussion, il est conseillé de la détailler au maximum : montant de l’emprunt, valeur de l’apport, etc.
- Dans certains cas, l’acquéreur demande au notaire d’ajouter dans le compromis une clause de vente d’un autre bien. La réalisation de la transaction est alors conditionnée à la vente de son logement actuel. Le vendeur doit être attentif à une telle clause. Elle peut devenir source de blocage.
- Une clause de permis, de travaux ou de réhabilitation peut aussi être ajoutée à la demande de l’acquéreur. La signature définitive est alors conditionnée à l’obtention d’une autorisation officielle de la mairie ou de l’urbanisme.
Le compromis de vente constitue une étape incontournable d’une transaction immobilière. Il engage le vendeur comme l’acheteur. Il fixe toutes les conditions de la cession. Il est donc crucial de prendre le temps de relire attentivement le document, de vérifier la cohérence des informations.