La signature d’un compromis de vente avant un achat immobilier est la procédure la plus courante. Est-ce possible de se passer de cet avant-contrat ? Dans quels cas ? Quels sont les risques ? Pour répondre à vos questions, notre article revient sur l’intérêt de signer un compromis de vente avant l’acte authentique de vente.
Compromis de vente et acte de vente : définitions
Pour bien comprendre l’intérêt de la signature du compromis de vente avant l’acte de vente, il convient tout d’abord de se pencher sur la distinction entre ces deux notions.
Compromis de vente
Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un document signé par les deux parties. Il est considéré comme un avant-contrat et permet de formaliser l’accord du vendeur et de l’acquéreur lors d’une vente immobilière. Il s’agit d’une étape importante dans le processus de vente, car toutes les modalités de la transaction à venir sont résumées dans le compromis de vente.
Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire, mais l’intervention d’un professionnel reste fortement conseillée. Le compromis de vente fait bénéficier l’acheteur d’un délai de rétractation de 10 jours sans pénalité. De son côté, le vendeur ne peut pas se rétracter après avoir signé le compromis de vente. Sa signature vaut engagement !
Acte authentique de vente
L’acte de vente est, quant à lui, l’engagement ferme et définitif des deux parties autour d’une transaction immobilière. La signature de ce document est obligatoire, car c’est lui qui officialise la vente. L’acte authentique de vente est rédigé par le notaire, lequel doit également être présent au moment de la signature par les deux parties. On parle alors d’acte notarié. En cas d’empêchement, le vendeur et l’acheteur peuvent se faire représenter par un mandataire titulaire d’une procuration.
Une fois signé, l’acte de vente ne peut pas, en principe, être annulé. Il y a cependant des cas exceptionnels qui autorisent une rétractation. C’est le cas notamment s’il existe un vice de consentement ou si la présence de vices cachés peut être prouvée. Lorsque l’obligation de délivrance n’est pas respectée, l’acte de vente peut également être annulé : cette obligation garantit que le logement se trouve dans l’état annoncé au moment de la vente. Enfin, notez que l’acte de vente peut être annulé si l’une des conditions suspensives n’a pas pu être réalisée.
Signer un acte de vente sans compromis de vente
Le compromis de vente est un avant-contrat qui permet de sécuriser le processus de vente. Bien que ce ne soit pas le cas le plus courant, il est possible de procéder à une transaction sans passer par cette étape. L’absence de compromis de vente peut être envisagée dans plusieurs situations.
Les ventes immobilières entre particuliers
Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont deux particuliers, la vente se fait parfois sans la signature d’un compromis de vente. C’est le cas lorsque les deux parties sont de la même famille ou se connaissent depuis longtemps. La confiance mutuelle permet d’éviter l’étape de l’avant-contrat.
Les petites transactions
Il est envisageable de renoncer au compromis de vente lorsque la transaction n’implique pas une grosse somme d’argent. Ainsi, lorsque vous vendez ou achetez un bien immobilier de faible valeur comme un parking, un terrain ou un bien à rénover, vous pouvez éventuellement vous passer d’un compromis de vente.
L’acheteur a les fonds pour acheter directement le bien
Lorsque l’acheteur dispose des fonds nécessaires pour acheter le bien, la signature d’un compromis de vente semble moins indispensable. L’achat n’étant pas conditionné à l’obtention d’un prêt bancaire, la transaction est plus sécurisée pour le promettant.
Le cas de la promesse unilatérale de vente
Si une promesse unilatérale de vente a été signée par le vendeur, il est possible de passer directement à l’étape de l’acte de vente sans passer par la rédaction d’un compromis. En effet, la promesse unilatérale de vente est une autre forme d’avant-contrat, qui n’engage cette fois que le vendeur.
Pourquoi signer un compromis de vente ?
Vous l’avez vu, il est légalement possible de procéder à une vente ou à un achat immobilier sans l’intervention d’un compromis de vente. Cependant, opter pour une procédure simplifiée nécessite une vigilance accrue pour les deux parties.
Le pré-contrat : un engagement sécurisant
Signer un compromis de vente est un excellent moyen de prouver son engagement envers l’autre partie. En plus d’instaurer une relation de confiance, ce document officiel permet à l’acheteur comme au vendeur de ne pas perdre de temps et d’énergie en restant dans l’incertitude quant à l’issue de la transaction. L’acte authentique de vente est l’aboutissement le plus probable !
Les clauses suspensives
Rédiger et signer un compromis de vente est utile pour insérer des clauses suspensives. Elles permettent de conditionner la vente à la survenance de certains événements, ce qui constitue une sécurité supplémentaire pour le vendeur comme pour l’acheteur. La vente peut ainsi dépendre de plusieurs facteurs tels que :
- l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur ;
- la délivrance d’un permis de construire si la transaction concerne un terrain ;
- la réalisation de travaux de rénovation ou de mise aux normes ;
- la vente d’un autre bien immobilier pour obtenir des fonds ;
- la présentation de diagnostics tels que le DPE (Diagnostic de performance énergétique).
L’avantage du compromis de vente notarié
Faire rédiger un compromis de vente par un notaire vous permet de bénéficier de conseils avisés d’un professionnel. Que vous soyez vendeur ou acheteur, le notaire pourra vous aider, notamment dans la rédaction des clauses suspensives. Par ailleurs, le notaire sera chargé de sécuriser le versement de l’acompte en attendant la signature de l’acte de vente. C’est un moyen supplémentaire de s’assurer que l’intégralité du processus de vente se déroule sans encombre.
Si aucune loi ne vous oblige à signer un compromis de vente, il est dans l’intérêt de chacun de respecter cette étape du processus de vente. Bien des litiges ou des pertes de temps peuvent être évités par la signature d’un simple document. Ne sous-estimez donc jamais l’importance de l’avant-contrat !