L’investissement locatif est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de compléter ses revenus. Cependant, comme tout autre investissement, il nécessite une étude approfondie et une grande réflexion. Pour vous aider à déterminer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif, notre article vous guide pas à pas !
Définir une stratégie d’investissement locatif
Se lancer dans l’investissement locatif est une idée stimulante, mais intimidante. Avec un projet mûrement réfléchi et étudié, vous mettez toutes les chances de votre côté pour transformer ce plan en projet rentable ! Pour commencer, il est indispensable de définir votre stratégie d’investissement locatif.
Acheter un bien immobilier pour réaliser une plus-value
Il est possible d’investir dans la pierre dans le but de revendre votre logement plus tard, en réalisant un profit. Cette stratégie peut s’avérer très intéressante si vous le mettez en location, puisque vous percevez des loyers réguliers en attendant de réaliser une plus-value à la revente.
S’assurer une rente mensuelle grâce aux loyers
Vous pouvez également investir dans un bien immobilier dans le seul but de bénéficier d’un complément de revenu mensuel. La revente n’est pas, dans ce cas, une priorité et pourra se décider plus tard, en fonction de la conjoncture du marché de l’immobilier et de vos besoins.
Les critères à prendre en compte pour votre investissement
Que vous optiez pour l’achat en vue de réaliser une plus-value ou pour un investissement dans un but locatif, de nombreux critères doivent être pris en considération. La surface habitable du logement, par exemple, aura une influence sur les risques de vacance locative. Investir dans le neuf ou dans l’ancien aura un impact sur votre rentabilité. Le montant de vos charges réduira automatiquement votre rentabilité. Pour vous aider, nous vous détaillons ci-dessous les questions que vous devez vous poser afin de réaliser un investissement rentable !
Studio, grand appartement ou maison ?
Si vous êtes d’ores et déjà à la recherche d’un bon investissement locatif, une toute première question se pose au moment de filtrer les annonces : studio, maison ou grand appartement ? Si votre choix dépendra évidemment du montant que vous souhaitez investir, d’autres facteurs pourront l’influencer. En effet, il est essentiel de tenir compte du fait que les studios et les F2 sont majoritairement occupés par des étudiants. De ce fait, investir dans un studio nécessite un plus grand investissement logistique, car le turn-over est plus important.
Quant aux maisons et aux appartements spacieux, ils seront occupés par des familles qui restent généralement plus longtemps à la même adresse. La demande est moins forte, mais le risque de vacance locative l’est également !
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Acheter un bien immobilier neuf sera plus coûteux, mais les frais de notaire sont réduits. En revanche, acheter un bien ancien vous permet de bénéficier d’une autre forme d’avantage : son historique. En effet, parce qu’il existe depuis longtemps, ce bien vous permet d’avoir assez d’informations pour mieux anticiper l’avenir. Vous pouvez ainsi connaître l’évolution des prix du quartier et les performances locatives. De plus, investir moins d’argent dans une surface similaire vous permet d’augmenter votre rentabilité à la location.
En revanche, il convient de bien se mettre au fait des éventuels travaux à effectuer pour se conformer à la loi Climat. Il est important de noter que les logements de classe F seront interdits à la location en 2028 et ceux de classe E en 2034 : ces investissements nécessitent donc d’étudier sérieusement le coût des travaux de rénovation énergétique afin de rester sur le marché locatif !
Louer vide ou meublé ?
Choisir de louer votre bien immobilier vide ou meublé aura une incidence sur les impôts. En effet, lorsque le bailleur tire des revenus d’un bien meublé, ils sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans le cas contraire, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers.
Par ailleurs, les logements meublés sont généralement loués par des étudiants ou des locataires en situation transitoire. Votre logement connaîtra donc probablement plus de changement de locataires, ce qui implique un risque plus grand de vacance locative et une gestion plus contraignante.
Anticiper les charges
Obtenir une bonne rentabilité locative ne peut se faire sans une étude précise des charges qui incombent au propriétaire. Ainsi, la taxe foncière, les travaux et l’entretien courant du bien immobilier ainsi que les charges de copropriété viennent ronger sur votre rentabilité.
Avant d’acheter votre bien immobilier, il est crucial de prendre le temps de vous renseigner sur ces différentes charges. La taxe foncière se calcule en multipliant la base imposable du bien immobilier, c’est-à-dire la valeur locative cadastrale par les taux d’imposition qui sont applicables. Les charges de copropriété vous seront, quant à elles, communiquées par le vendeur avant la signature de l’acte de vente.
Le choix du locataire
La dernière donnée à prendre en compte pour réussir un investissement locatif réside dans le choix du locataire ! Percevoir régulièrement vos loyers est une condition indispensable pour maintenir une bonne rentabilité. Pour trouver un occupant fiable et sérieux, veillez à lui demander des garanties avant la signature du bail de location. Bulletins de salaire, avis d’imposition, certificat de travail et garants permettent de constituer un dossier solide qui vous rassurera en tant que propriétaire.
Vous pouvez également souscrire à une assurance loyer impayé. En cas de défaut de paiement du locataire, vous percevez une indemnisation qui rééquilibre vos finances. Par ailleurs, elle permet aussi de pallier les éventuels frais de recouvrement et autres frais juridiques. Enfin, l’assurance loyer impayé permet aussi de percevoir un loyer en cas de vacance locative. C’est particulièrement intéressant si vous avez fait le choix d’investir dans un studio meublé qui vous expose au risque de le voir sans occupant quelques jours ou quelques semaines entre deux locataires.
Nous espérons que tous ces conseils vous auront permis de mieux définir votre idée d’investissement locatif pour la transformer en projet pérenne ! Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter votre conseiller immobilier indépendant.