Vous avez réalisé un investissement locatif et vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au dispositif Pinel ? Pour vous aider, notre article revient sur les effets et les critères d’éligibilité de la loi Pinel, introduite par la loi de finances pour 2015.
Dispositif Pinel : qu’est-ce que c’est ?
Le dispositif Pinel, aussi appelé loi Pinel, correspond à une disposition du Code général des impôts introduite en septembre 2014. Il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif qui donne l’opportunité aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Sa mise en application poursuit plusieurs objectifs :
- soutenir l’investissement locatif ;
- encourager la construction de logements dans les zones tendues ;
- proposer des options intermédiaires aux ménages non éligibles aux logements sociaux ;
- offrir un système d’investissement clé en main aux foyers fortement fiscalisés.
Connaître les principes du dispositif Pinel
Pour profiter du dispositif Pinel, l’acquéreur doit avoir investi dans un logement neuf ou rénové au sein d’une zone éligible au dispositif Pinel. Ce logement doit également :
- être situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- être construit dans une zone qui montre un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- présenter un niveau global de performance énergétique qui respecte la norme RE 2020.
L’encadrement des loyers
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire est dans l’obligation de fixer le loyer en tenant compte du plafond applicable à la zone Pinel concernée. Ainsi, le montant du loyer maximal autorisé par m² est de :
- 19,51 € dans la zone A bis ;
- 14,49 € dans la zone A ;
- 11,68 € dans la zone B1 ;
- 10,15 € en zone B2 et C ;
Le plafonnement des loyers permet de rendre accessibles les logements décents aux foyers modestes qui ne peuvent pas profiter des logements sociaux.
Le plafonnement des revenus
Afin de permettre aux foyers modestes de bénéficier des logements du dispositif Pinel, les revenus des locataires sont, eux aussi, encadrés. Le plafond dépend de la zone concernée par le logement et du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal. Il faut noter que le seuil est plus élevé dans les zones A et A Bis, qui sont les zones les plus tendues. Une personne seule ne pourra pas dépasser un revenu de 43 953 € dans ces zones, contre 32 243 € dans les zones B2 et C.
Pour finir, avec la loi Pinel, il est possible de louer votre bien à un membre de votre famille, à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Le locataire devra également présenter un niveau de ressources en dessous du plafonnement prévu par la loi Pinel dans la zone concernée.
La durée de location
La durée de location est elle aussi soumise à une réglementation stricte pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt. En effet, vous devez louer votre logement au titre de résidence principale pour une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans pour bénéficier d’un avantage fiscal croissant.
Les zones Pinel
Le zonage Pinel est effectué de manière à regrouper les différents secteurs géographiques en fonction de la tension sur le marché locatif. Si on distingue 5 grandes zones en France, il faut savoir que depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.
La zone A bis
Cette zone, qui regroupe les villes de France où le marché immobilier est le plus tendu, compte des communes de l’Île-de-France, de l’Auvergne-Rhône-Alpes, de la Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Hauts-de-France. La ville de Paris fait partie de la zone A bis.
La zone A
Cette zone rassemble les grandes villes de France qui présentent un marché immobilier particulièrement tendu, à l’image de Bordeaux, Toulouse, Marseille, Montpellier ou encore Rennes.
La zone B1
Elle regroupe de grandes agglomérations françaises telles que Grenoble, Limoges, Tours, Chambéry, Dijon, Metz, Clermont-Ferrand ainsi qu’une partie de la grande couronne parisienne.
Calcul de la réduction d’impôts relative au dispositif Pinel
Si votre logement est concerné par le dispositif Pinel, vous voulez sans doute savoir comment s’applique la réduction d’impôts. En fait, le taux de réduction dépend de la date d’acquisition du bien et de la durée de mise en location de votre logement.
Bien acquis avant 2023
Pour un bien immobilier acheté avant 2023 et un engagement locatif initial de 6 ans, le taux de réduction sera de 12 %, puis de 6 % pour une première prolongation de 3 ans, puis de 3 %. Notez que si votre engagement initial était de 9 ans, vous profitez d’un taux de 18 % puis de 3 % pour un renouvellement de 3 ans.
Bien immobilier acheté en 2023
Vous avez acheté votre logement en 2023 ? Les taux applicables sont donc de 10,5 % pour les 6 premières années, 15 % pour les 3 années suivantes et 17,5 % pour une période initiale de 12 ans.
Les investissements locatifs en 2024
Si vous faites partie des derniers investisseurs à avoir profité du dispositif Pinel, vous profitez d’un taux de réduction d’impôt de 9 % pour une location de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour une durée de location de 12 ans.
Limitation du dispositif Pinel
La limite de la réduction d’impôt relative à la loi Pinel a été fixée à 2 logements par an par propriétaire investisseur et à 300 000 euros par contribuable et par an, ainsi qu’à un plafond de 5 500 euros par m2 habitable.
La fin du dispositif Pinel
Le 31 décembre 2024 a marqué la fin du dispositif Pinel. Une discussion quant à son éventuelle prolongation jusqu’au 31 mars 2025 avait été engagée, mais aucune mesure n’a été prise en ce sens. Ainsi, les biens immobiliers acquis en 2025 ne peuvent pas bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel. En revanche, si vous avez réalisé un investissement locatif avant cette date, vous conservez vos avantages fiscaux.
Vous avez raté le coche pour investir tout en profitant du dispositif Pinel ? Il est aujourd’hui possible de se tourner vers l’investissement locatif tout en réduisant ses impôts avec la loi Denormandie. Elle vise à encourager la rénovation des biens immobiliers anciens. Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers indépendants !