La performance énergétique d’un logement est devenue un critère décisif dans le processus d’achat d’un bien immobilier. 87%1 des acheteurs français s’intéressent de près au DPE au moment de faire une offre. Ce document peut même se montrer déterminant lors des négociations. Un mauvais DPE peut faire fuir les acheteurs ou faire baisser de manière considérable le montant de leur offre d’achat.
Devenu incontournable depuis son entrée en vigueur en 2021, ce document obligatoire a profondément bouleversé le marché immobilier français. Retour sur les effets directs du diagnostic de performance énergétique et les éventuels leviers disponibles pour l’utiliser efficacement, via des travaux de rénovation par exemple.
Le DPE, un enjeu majeur au moment de la vente d’un bien immobilier
Destiné à informer les futurs acheteurs sur l’efficacité énergétique d’un logement, le DPE est obligatoire pour toutes les ventes immobilières en France. Il classe le bien sur une échelle de A à G en fonction de la consommation d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre.
Les bâtiments les moins performants ne peuvent pas être loués ou ne le seront plus dans l’avenir (catégorie G en 2025, F en 2028 et E en 2034). Leur prix est impacté par cette interdiction. Cette année, en 2025, les biens classés F ou G présentent une décote de 152 % comparativement à des logements similaires classés D. Ils sont également sujets à plus de négociation. Les acquéreurs obtiennent en moyenne 5,9 % de baisse de prix, contre 3 % pour le reste des ventes immobilières. Cela s’explique par une anticipation des coûts de rénovation envisagés par les acheteurs. Les biens les plus performants voient le prix augmenter de plus de 33 % sur cette même année.
Bon à savoir : Depuis 2021, ce document engage le vendeur et le diagnostiqueur. En cas d’erreur manifeste ou de défaut caché, l’acheteur peut saisir la justice. Il a la possibilité de se retourner vers le vendeur (ou le professionnel ayant réalisé le DPE) pour demander des dommages et intérêts ou faire annuler la vente. Le DPE doit par ailleurs être indiqué dans l’annonce.
Rénover pour améliorer le DPE : quels travaux effectuer ?
Afin d’éviter une décote importante du prix de vente, de plus en plus de propriétaires choisissent de rénover leur bien. Ils ont généralement recours à trois grands types de travaux :
- L’isolation thermique du bien est souvent la priorité (toiture, murs, ouvertures). Ces travaux ouvrent droit à des aides lorsqu’ils concernent une résidence principale (Ma Prime Rénov par exemple).
- C’est aussi le cas du remplacement du système de chauffage. Une chaudière ancienne, à gaz ou au fioul, est subventionnée lorsqu’elle est remplacée par une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation.
- Reste enfin la ventilation, un autre poste de dépense énergétique. Trop ancienne ou non fonctionnelle, elle peut être responsable de problèmes d’humidité, de déperditions thermiques. Son remplacement améliore la note du DPE.
Selon les revenus du foyer, certaines aides cumulées peuvent couvrir jusqu’à 804 % des dépenses. Pour les obtenir, il est néanmoins nécessaire d’engager des travaux suffisants pour gagner deux notes sur le DPE et de les faire réaliser par un artisan certifié RGE.
Est-il rentable de rénover un bien avant de vendre ?
Les coûts de rénovation sont très variables d’un bien à l’autre. Dans certains cas, les travaux nécessaires à une amélioration de l’efficacité énergétique sont majeurs, trop coûteux pour devenir intéressants dans le cadre d’une vente. Parfois, des projets de plus petite ampleur suffisent à être bénéfiques (changement de la VMC ou de la porte d’entrée par exemple). Il est important de prioriser les dépenses, de déterminer un budget réaliste et de se renseigner sur les aides financières disponibles.
Une fois ces aménagements réalisés, prenez soin de les mettre en avant dans l’annonce puis lors des visites. Il est par ailleurs conseillé de conserver toutes les factures pour pouvoir les présenter aux éventuels acheteurs.
La rénovation énergétique de votre logement à vendre n’est pas qu’une obligation. Il s’agit aussi d’une véritable opportunité de valoriser votre bien, de vous démarquer sur un marché exigeant.