Parce qu’ils sont tous les deux destinés à rassurer le bailleur dans le cadre d’une location, le dépôt de garantie et la caution sont souvent confondus. Pour vous aider à y voir plus clair, notre article revient sur ces deux notions qui, malgré leur objectif similaire, sont deux éléments bien distincts !
Dépôt de garantie : définition
Le dépôt de garantie correspond à un chèque émis par le locataire à destination du bailleur au moment de la signature du contrat de location. Cette somme sert à couvrir les éventuelles dépenses liées aux réparations nécessaires à la fin du bail de location. Aucun texte de loi ne contraint le bailleur à demander un dépôt de garantie. Cependant, la plupart des propriétaires préfèrent recourir à cette sécurité.
Montant du dépôt de garantie
Si le montant du dépôt de garantie était auparavant librement fixé par le bailleur, la loi ALUR de 2014 a changé la donne. Pour les baux meublés, il faut savoir que le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder deux fois le montant du loyer hors charges. Dans le cadre de la location d’un logement vide, la somme maximale est fixée à un mois de loyer hors charges. Quoi qu’il en soit, le montant exact devra être mentionné dans le contrat de location afin d’éviter les éventuels litiges au départ du locataire.
Que couvre le dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie peut être utilisé par le bailleur pour couvrir les frais de réparations ou les éventuelles dégradations causées par le locataire. S’il existe des impayés de loyer ou de charges à la fin du bail de location, le bailleur peut également utiliser le dépôt de garantie pour réparer ce manquement. Notez cependant qu’il est formellement interdit d’utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer : le locataire se doit de payer l’intégralité du loyer jusqu’à la fin du bail de location.
Encaissement et restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est encaissé par le bailleur au moment de la signature du contrat de location. Une fois l’état des lieux de sortie effectué, le bailleur dispose d’un délai légal pour restituer la somme à l’ancien occupant. Ce délai dépend de l’état du logement au départ du locataire. Un logement rendu en bon état fixe le délai de restitution du dépôt de garantie à un mois. En cas de dégradation des locaux, le propriétaire dispose alors de 2 mois pour rendre la somme.
La retenue sur le dépôt de garantie
Si votre bailleur ne vous rend pas l’intégralité du dépôt de garantie, il est tenu de justifier les différentes retenues. Pour cela, il est dans l’obligation de fournir des devis ou des factures correspondant aux réparations nécessaires pour remettre le logement en bon état. Par ailleurs, la totalité des dégradations causées par le locataire devront être mentionnées dans l’état des lieux de sortie du logement.
Caution : de quoi parle-t-on exactement ?
La caution est une autre sécurité pour le bailleur, mais elle prend une forme différente. En effet, il ne s’agit pas d’une somme d’argent, mais d’une personne qui se porte garant pour le locataire en cas d’impayés de loyer. La caution peut intervenir dans le cadre de la location d’un logement d’habitation, mais aussi pour la contraction d’un bail professionnel. Le nom de la personne qui se porte garante doit être expressément mentionné dans le contrat de location, mais ce n’est pas la seule formalité à accomplir.
L’acte de cautionnement
Afin de formaliser son engagement, il est généralement demandé à la personne qui se porte caution de recopier et de signer de manière manuscrite un texte nommé l’acte de cautionnement. Ce texte doit comprendre certaines mentions obligatoires telles que :
- le nom du locataire ;
- l’adresse du logement concerné par le bail de location ;
- une mention manuscrite qui précise la somme et la durée pour lesquelles elle s’engage ;
- la mention “caution solidaire” le cas échéant ;
- le nom du bailleur.
L’acte de cautionnement doit inclure la reproduction manuscrite d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit d’un moyen de s’assurer que le garant s’engage en pleine conscience.
La signature électronique de l’acte de cautionnement
Depuis le 1er janvier 2022, la rédaction manuscrite de l’acte de cautionnement n’est plus une obligation. Il est même possible de signer le document à distance, par l’intermédiaire d’une signature électronique. Cette démarche est destinée à faciliter les formalités pour les garants qui vivent loin du bailleur.
La différence entre caution simple et caution solidaire
Lorsqu’il s’agit d’un engagement pour une caution simple, le bailleur devra en priorité se tourner vers le locataire en cas de loyers impayés. Si l’envoi d’un commandement de payer par LRAR (Lettre recommandée avec accusé de réception) se solde par un échec, le garant sera alors contacté. Dans le cas d’une caution solidaire, le garant est impliqué dès le premier manquement au loyer.
Les pièces justificatives
Pour s’assurer de la solvabilité de la caution, le bailleur peut demander des pièces justificatives à ce dernier. La loi ALUR liste les pièces justificatives qui peuvent légalement être réclamées :
- un justificatif d’identité en cours de validité ;
- un extrait K bis original de moins de 3 mois pour les personnes morales ;
- une pièce justificative de domicile ;
- un document attestant de l’activité professionnelle ;
- un document attestant des ressources (avis d’imposition, fiches de paie, etc.).
La durée d’engagement de la caution
En principe, la personne garante s’engage pour toute la durée du bail de location. L’acte de cautionnement peut être à durée indéterminée, ce qui signifie que le garant s’engage pour le contrat de location, mais peut se libérer de l’engagement par lettre recommandée. Si la caution est engagée à durée déterminée, elle ne peut pas se désengager avant la date précisée dans l’acte de cautionnement.
Le dépôt de garantie et la caution sont deux démarches essentielles pour rassurer le bailleur. Les réaliser en conformité avec les exigences légales permet d’éviter les potentiels litiges entre le propriétaire et l’occupant du logement. Ne les négligez pas !