Le compromis de vente est une étape essentielle dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé, puisqu’il permet de fixer les modalités de la vente. À quoi correspond exactement ce document ? Quelles informations faire apparaître sur un compromis de vente ? Notre article vous dit tout !
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un document signé avant le contrat de vente. Il permet à l’acquéreur et au vendeur d’un bien immobilier de se mettre d’accord sur les modalités de la transaction. Facultative, la signature de ce document est cependant vivement conseillée pour sécuriser votre transaction immobilière.
Outre le fait qu’il permet de fixer noir sur blanc le prix du bien en vente, le compromis de vente permet aussi d’ajouter des clauses suspensives. Librement définies par les deux parties, elles servent à conditionner la vente de la maison ou de l’appartement à la survenance de certains événements. Elles peuvent concerner, par exemple :
- l’obtention d’un crédit ;
- la réalisation de travaux pour mettre le logement aux normes ;
- l’obtention d’un permis de construire lors de la vente d’un terrain ;
- la vente d’un premier bien permettant de financer le bien immobilier concerné.
Distinguer le compromis de vente de la promesse unilatérale de vente
Pour bien comprendre l’importance du compromis de vente, il est primordial de le différencier de la promesse unilatérale de vente. En effet, le compromis de vente est un document qui engage les deux parties : on parle alors de promesse synallagmatique de vente. Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage par l’intermédiaire d’une signature.
En d’autres termes, la promesse unilatérale de vente (PUV) permet au potentiel acheteur de réserver le bien afin d’éviter que d’autres acquéreurs ne se positionnent sur la transaction. Cet accord préliminaire au contrat a une durée de validité limitée. Généralement, 10 jours sont accordés au potentiel acheteur pour confirmer la vente ou se rétracter.
Les informations qui apparaissent sur le compromis de vente
Si le compromis de vente n’est pas un document obligatoire, sa rédaction implique la mention d’un certain nombre d’informations permettant de sécuriser la transaction. Ainsi, vous devrez faire apparaître :
- les coordonnées du vendeur ou des vendeurs ;
- celles du ou des acquéreurs ;
- l’origine du bien, incluant la date du précédent acte de vente, ainsi que le nom du précédent propriétaire ;
- l’existence d’une hypothèque sur le bien ;
- le dossier de diagnostic technique (DDT) ;
- les modalités de paiement ;
- le prix de vente ainsi que les éventuels honoraires de l’agent immobilier ;
- la durée de validité de la promesse de vente, mais aussi la date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les conditions suspensives le cas échéant.
Notez que, dans le cas d’un bien faisant partie d’une copropriété, les documents relatifs à la copropriété doivent également être transmis. Le dépôt de garantie correspond, quant à lui, à une somme versée par l’acquéreur en guise d’acompte. Cette somme est encaissée par le vendeur si l’acheteur renonce à l’achat du bien alors que toutes les conditions suspensives énoncées dans le compromis de vente ont été réalisées. Cette indemnité, librement fixée par les parties, ne peut dépasser 10 % du prix de vente du bien immobilier. Cette somme est versée totalement ou partiellement lors de la signature, puis elle est restituée si la vente est menée à bien.
Compromis de vente et délai de rétractation
Le compromis de vente instaure un délai de rétractation légal durant lequel l’acheteur peut changer d’avis. Ce droit de rétractation est de 10 jours calendaires, incluant donc les jours fériés et les week-ends. De son côté, l’acheteur ne dispose pas de délai de réflexion : la signature du compromis de vente est un engagement ferme de sa part.
Exercer son droit de rétractation en tant qu’acquéreur
Si l’acheteur décide, dans le délai qui lui est imparti, de renoncer à l’achat du bien, il doit en informer le vendeur. Cette notification doit impérativement se faire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). L’intention de renoncer à la transaction doit apparaître clairement dans le document. Si le délai de rétractation légal de 10 jours est respecté, le dépôt de garantie est alors restitué à l’acheteur.
Peut-on renoncer à la transaction en tant que vendeur ?
La loi ne prévoit pas de permettre au vendeur de se rétracter après la signature d’un compromis de vente. En revanche, il est possible de conclure avec l’acheteur un accord à l’amiable permettant l’annulation du document précédemment signé. En réalité, c’est la seule option possible pour que le vendeur ne soit pas confronté à la justice. En effet, s’il annule l’avant-contrat sans l’accord amiable de l’acheteur, ce dernier est en droit de réclamer une exécution forcée de la vente du bien immobilier. Cette situation entraîne généralement le versement de dommages-intérêts. Pour cette raison, un vendeur ne doit jamais signer un compromis de vente à la légère !
Quel délai entre le compromis de vente et la vente ?
Une fois le compromis de vente signé, le délai pour la finalisation de la vente est généralement de 3 mois. Clairement indiqué dans le compromis de vente, ce délai permet la réalisation des éventuelles clauses suspensives, elles aussi mentionnées dans l’avant-contrat. De son côté, le notaire profite de ce laps de temps pour rassembler les pièces nécessaires à la finalisation de la transaction. Enfin, le délai laisse aussi à l’État, à la commune et encore à un tiers l’opportunité d’exercer un droit de préemption. Ce droit donne la priorité à certains acquéreurs pour l’achat de biens situés dans des zones prédéfinies. Une fois le délai écoulé, c’est l’acte authentique de vente qui vient sceller la transaction entre le vendeur et l’acquéreur.
Maintenant, vous le savez : la signature d’un compromis de vente est optionnelle, mais fortement recommandée ! Loin du simple accord de principe, cet avant-contrat constitue un premier engagement qui permet de rassurer le vendeur comme l’acquéreur en installant une relation de confiance.