Le processus d’achat immobilier se déroule en plusieurs étapes, parmi lesquelles se trouve la promesse de vente. Ce document engage le vendeur de manière unilatérale. Comment différencier la promesse de vente du compromis de vente ? Quelles sont les possibilités de rétractation ? Notre article vous dit tout de la promesse de vente.
La différence entre promesse de vente et compromis de vente
L’achat d’une maison ou d’un appartement est un processus composé de plusieurs étapes. Si certaines d’entre elles, comme la signature de l’acte de vente, sont obligatoires, d’autres sont simplement recommandées. Ainsi, la promesse de vente et le compromis de vente ne constituent pas une obligation légale. Commençons par faire un point sur ce qui différencie ces deux documents.
La promesse de vente
La promesse de vente est un document contractuel signé par le vendeur. Par ce document, le promettant s’engage durant un certain délai à vendre le bien immobilier à l’acquéreur bénéficiaire de la promesse. De son côté, l’acheteur accepte l’offre, mais ne s’engage pas fermement à acheter le bien immobilier. C’est pour cette raison que l’on parle de promesse unilatérale de vente. Il est important de noter que pour qu’une promesse de vente soit valide, elle doit être enregistrée auprès des impôts dans un délai de 10 jours à compter de la date de signature.
Le compromis de vente
La signature d’un compromis de vente engage les deux parties dans la transaction. Cette promesse synallagmatique de vente fixe le prix de vente du bien. Au moment de la signature de ce document, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie correspondant à un montant compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas pour obligation d’être notifié aux services fiscaux.
Que contient la promesse de vente ?
Pour vous garantir une transaction sécurisée, la promesse de vente devra comporter les éléments suivants :
- l’identité du vendeur et de l’acquéreur du bien immobilier ;
- la désignation du bien ;
- le prix de vente ainsi que les modalités de financement (existence d’un prêt immobilier ou non) ;
- la durée de validité de la promesse et la date limite pour la signature de l’acte authentique de vente ;
- les conditions entourant le droit de rétractation ;
- l’origine du bien, incluant la date du précédent acte de vente et l’identité de l’ancien propriétaire ;
- l’existence d’une hypothèque et/ou de servitudes ;
- la date à laquelle le bien sera disponible pour l’acquéreur.
Enfin, si la promesse de vente concerne un logement en copropriété, il est indispensable d’inclure les informations relatives à cette copropriété.
Comment choisir entre promesse de vente et compromis de vente ?
Vous l’avez vu, la portée de l’engagement n’est pas la même dans le cas d’un compromis de vente que dans celui d’une promesse de vente. Comment choisir entre ces deux formes d’avant-contrat ?
Les avantages de la promesse de vente
La promesse de vente est un document qui offre une grande flexibilité à l’acheteur. Parce que le document ne crée aucune obligation pour lui, il bénéficie de plus de souplesse en disposant de la possibilité de changer d’avis. Côté vendeur, cette procédure ne présente pas uniquement des contraintes. En effet, il bénéficie d’un avantage non négligeable : l’indemnité d’immobilisation. Cette somme, versée par l’acquéreur, correspond à 10 % de la valeur du bien. Elle est conservée par le vendeur si la vente n’a pas lieu alors que l’acheteur a dépassé le délai de rétractation.
Clauses suspensives : l’avantage du compromis de vente
La signature d’un compromis de vente crée automatiquement des obligations du côté du vendeur comme de l’acquéreur. Notez cependant que seul l’acquéreur peut se rétracter d’un compromis de vente. Il dispose d’un délai légal de 10 jours pour cela ! L’avantage principal lorsque vous optez pour le compromis de vente, c’est la possibilité d’y insérer des clauses suspensives. Ces clauses permettent de conditionner la réalisation de la vente à la survenance de certains événements tels que :
- l’obtention d’un prêt immobilier ;
- la réalisation de travaux à l’initiative du propriétaire ;
- l’obtention d’un permis de construire pour la vente d’un terrain ;
- la vente d’un bien permettant de financer le bien concerné.
Par ailleurs, le compromis de vente n’étant pas obligatoirement enregistré auprès des services fiscaux, il vous permet de réaliser des économies sur les frais de procédure.
Promesse de vente : avec ou sans notaire ?
Il est tout à fait possible de formaliser une promesse de vente sans faire intervenir un notaire. Si la promesse de vente sous seing privé est une démarche légale, elle doit cependant être réalisée consciencieusement. De plus, nous rappelons qu’il est impératif de faire enregistrer la promesse de vente auprès du service des impôts, sans quoi elle n’est pas valide.
Pourquoi préférer l’acte notarié plutôt que la signature privée ?
Le notaire bénéficie du statut d’Officier public, ce qui confère aux documents signés en sa présence une valeur légale. En outre, c’est le notaire qui rédige la promesse de vente. Vous êtes alors certain que le document est conforme, mais aussi que la démarche est sécurisée. Fort de ses connaissances et de son expérience, il est également tenu à un devoir d’information et de conseil. Il fait office d’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur, tout en s’assurant qu’aucune des parties ne soit lésée dans la transaction. En résumé, faire appel à un notaire est le moyen idéal pour conclure votre transaction immobilière en toute sérénité, que vous soyez vendeur ou acheteur !
Tarif d’une promesse de vente chez un notaire
Les honoraires pour une promesse de vente sous forme d’acte notarié sont compris entre 200 et 400 €. C’est généralement l’acheteur qui règle les frais de notaire pour la promesse de vente, mais aucune loi n’interdit au vendeur de s’en acquitter. En cas de désistement de la part de l’acheteur dans le délai légal de rétractation, sachez que les frais de notaire sont remboursés dans les 21 jours.
Si la promesse de vente est un document facultatif, elle n’en reste pas moins une étape rassurante pour vos transactions immobilières. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers indépendants.