Vendre un logement s’accompagne de certaines obligations légales d’information. En France, la transparence du vendeur est encadrée par la loi. Des règles strictes s’appliquent, dans le seul but de protéger les acquéreurs. C’est particulièrement le cas en ce qui concerne les diagnostics, les travaux à engager rapidement ou les risques liés à la sécurité des occupants. Il existe néanmoins des zones plus floues, dites grises. Certaines informations peuvent ainsi rester sous silence.
Obligation du vendeur : les informations à transmettre aux acheteurs
La loi française protège les acheteurs. Afin de leur permettre de prendre une décision éclairée, il est obligatoire de leur fournir certaines informations clé à propos du bien. Le propriétaire doit ainsi s’engager à leur communiquer :
- Tous les diagnostics techniques du logement : DPE (diagnostic de performance énergétique), amiante, plomb, électricité et gaz, termites, ERNMT (état des risques naturels et technologiques).
- La mesure de la superficie du bien en loi Carrez, s’il est en copropriété.
- Les documents afférents à la situation du logement en copropriété : montant des charges, règlement, sinistres ou litiges en cours, les travaux déjà votés ou ceux prévus dans les prochaines années.
- La présence de servitudes (vue, évacuation des eaux, droit de passage).
- Les travaux réalisés sur le bien : permis de construire délivrés, factures des artisans et assurances professionnels de ces derniers.
- L’historique des sinistres avec les réparations réalisées : dégâts des eaux, infestation de nuisibles, réalisation de travaux non conformes, etc.
Quelles informations peuvent être cachées à un acquéreur ?
Si la plupart des informations concernant le logement doivent être données aux potentiels acheteurs, certaines n’ont pas de caractère obligatoire. Le propriétaire n’a, par exemple, aucune obligation d’indiquer :
- Pourquoi il souhaite vendre son bien.
- Il n’est pas non plus contraint de qualifier le voisinage. La présence de travaux mineurs de voierie à venir ou de voisins peu courtois peut être cachée (sauf si des procédures judiciaires sont en cours).
- La nécessité de réaliser des travaux de réfection mineurs, non visibles lors de la visite, n’a pas obligatoirement à être évoqué.
- L’historique du logement, y compris si des drames s’y sont produits.
Quels sont les risques encourus en cas de silence ou de tromperie ?
Taire volontairement une information importante ou cacher un problème est considéré comme une forme de tromperie. Le risque est alors de voir la vente être annulée ou de devoir verser des dommages et intérêts à l’acheteur.
En effet, même s’il vend son appartement ou sa maison « en l’état », cela ne l’exonère pas de sa responsabilité en cas de tromperie. La présence d’un problème qui affecte fortement la valeur du bien, qui impacte son utilisation ou le rend dangereux doit impérativement être révélée. Dissimulé volontairement, ce problème a de graves conséquences sur la vente et le vendeur. Trois sanctions s’appliquent en pareil cas : une baisse du prix de vente, l’annulation de la transaction et le versement de dommages et intérêts.