Promulguée en mars 2014, la loi ALUR a largement modifié le paysage du marché immobilier. Mais comment, précisément, cette loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a-t-elle impacté la gestion des copropriétés ? C’est ce que notre article entend vous expliquer.
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR, ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a été promulguée en mars 2014. Dans le concret, elle poursuit 3 objectifs principaux :
- la régulation des marchés immobiliers afin d’empêcher les pratiques abusives ;
- la protection des populations vulnérables en favorisant l’accès au logement ;
- la garantie de l’innovation et de la transparence.
Aussi connue sous le nom de loi Duflot II, cette série de mesures a impacté l’immobilier à plusieurs niveaux, que ce soit du côté des locataires ou de celui des propriétaires. La gestion de la copropriété, elle aussi, a subi des changements majeurs.
La loi ALUR : quels changements dans la gestion des copropriétés ?
La loi ALUR de 2014 prévoit un certain nombre de nouvelles obligations dans la gestion des copropriétés. Ci-dessous, nous vous détaillons chacune d’entre elles afin que vous puissiez y voir plus clair.
Le fonds de travaux obligatoire
Depuis 2017, la loi ALUR impose aux copropriétés d’immeubles de plus de 10 lots la création d’un fonds de travaux obligatoire. Cette mesure a pour objectif de lutter contre la dégradation des bâtiments d’habitation collectifs et, par conséquent, d’encourager la réalisation de travaux d’économie d’énergie. Ainsi, tous les copropriétaires doivent impérativement verser une contribution au fonds de travaux obligatoire. Cet argent sera utilisé notamment pour la réfection de toiture, la modernisation du chauffage collectif ou encore pour l’isolation des murs. Les travaux à effectuer en priorité seront déterminés par la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG), également rendu obligatoire par la loi ALUR.
L’immatriculation de la copropriété
Outre le DTG et le fonds de travaux obligatoire, la loi ALUR impose désormais une immatriculation de la copropriété sur un registre d’immatriculation national. La démarche est gratuite, tout comme celles qui entourent les mises à jour d’immatriculation. Cette obligation concerne tout immeuble destiné de manière partielle ou totale à l’habitation. L’immatriculation d’une copropriété permet notamment au syndic d’en établir, chaque année, la fiche synthétique. Ce document, utile pour informer les copropriétaires du fonctionnement et de l’état de la copropriété, doit rassembler un certain nombre d’informations telles que :
- le nom d’usage et l’adresse du syndicat de copropriétaires ;
- l’adresse du ou des immeubles concernés ;
- le numéro d’immatriculation de la copropriété ;
- la date de la dernière mise à jour de l’immatriculation ;
- la date d’établissement du règlement de copropriété ;
- le numéro de SIRET du syndicat de copropriétaires ;
- le cadre d’intervention du représentant légal.
En outre, la fiche synthétique doit préciser la nature du syndicat, mentionnant s’il est principal ou secondaire. Dans le cas d’un syndicat secondaire, la fiche devra alors préciser le numéro d’immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal. Enfin, il faudra également mentionner le nombre total de lots de copropriété et leur usage, les équipements de la copropriété et les éléments relatifs à l’exercice comptable de la copropriété.
Le carnet numérique de suivi d’entretien
Depuis la loi ALUR, toute copropriété doit faire l’objet d’un carnet numérique d’entretien. Il doit être établi et mis à jour par le syndic de copropriété. Notez que, si cette dernière comporte plusieurs bâtiments, un seul carnet suffit, mais il devra contenir un chapitre pour chacun des bâtiments. Le carnet d’entretien doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires telles que :
- l’adresse de l’immeuble ;
- l’identité du syndic de copropriété ;
- la référence des contrats d’assurance auxquels a souscrit le syndic, mentionnant aussi leur date d’échéance.
D’autres informations peuvent devenir obligatoires. C’est le cas, par exemple, si des travaux importants ont été réalisés. Il est également indispensable de faire figurer la liste des travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux (PPT), ainsi que l’échéancier correspondant. Enfin, il faut savoir qu’un accès en ligne à toutes ces informations doit impérativement être prévu par le syndic.
Copropriétés : quels avantages concrets depuis la loi ALUR ?
La mise en vigueur de la loi ALUR est un véritable bond en avant vers plus de transparence dans la gestion des copropriétés par les syndics. La communication entre les copropriétaires, mais aussi avec le syndic lui-même est largement facilitée. Voyons en détail l’impact de la loi ALUR sur le quotidien des copropriétés.
Une meilleure accessibilité aux informations
La mise en place du registre national des copropriétés permet de mieux suivre l’état des immeubles et ainsi d’en faciliter la rénovation. La communication entre les copropriétaires et le syndic s’en trouve fluidifiée, ce qui facilite également les démarches administratives de ce dernier. Pour finir, les potentiels acquéreurs peuvent, eux aussi, bénéficier des informations centralisées dans le registre national des copropriétés. Les transactions immobilières sont ainsi plus sécurisées, car la conformité des biens est garantie par la loi ALUR.
Un outil précieux pour la prise de décision entre copropriétaires
La loi ALUR marque aussi un accroissement des pouvoirs de l’assemblée générale en ce qui concerne les décisions liées aux travaux et aux charges de la copropriété. Avec la centralisation des informations, les décisions peuvent se faire de manière plus sûre. Par ailleurs, la loi ALUR a instauré le droit de vote électronique, ce qui facilite, là encore, la prise de décision des copropriétaires. Pour finir, la loi Duflot II est aussi l’occasion pour les copropriétaires de mieux comprendre les honoraires du syndic, qu’il soit professionnel ou non, ainsi que les prestations qu’il fournit. En ce sens, le syndic est désormais tenu de transmettre aux copropriétaires un compte-rendu annuel détaillant les dépenses et les recettes.
Vous connaissez désormais les nouvelles obligations pour les copropriétés depuis la mise en vigueur de la loi ALUR en 2014. Pour finir, sachez qu’une copropriété qui n’est pas inscrite sur le registre national ne pourra pas bénéficier d’aides publiques pour entreprendre des travaux de rénovation. Respecter ces nouvelles obligations vous permet donc d’éviter les sanctions, mais aussi de faire baisser le coût de vos travaux !