La gestion locative de votre bien immobilier est au cœur de votre stratégie d’investissement. Bien loué, votre logement vous assure un complément de revenu mensuel. Il peut aussi vous permettre de financer sans difficulté l’expansion de votre patrimoine immobilier. À l’approche de la fin du bail, une question doit se poser : est-il plus judicieux de renégocier le bail ou de le reconduire tacitement ? Chaque option présente des avantages et des inconvénients. Faisons le point ensemble.
Reconduire un bail locatif : la solution la plus simple
Si aucune des parties ne notifie un congé, la loi prévoit la tacite reconduction du bail. La location se poursuit aux mêmes conditions, selon les termes prévus par le contrat initial. Le loyer, le dépôt de garanties et les règles d’occupation sont conservés. Aucune formalité n’est nécessaire. Le bail est reconduit pour une période de 1 à 3 ans, selon qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Cette solution est souvent adoptée pour sa simplicité administrative.
Les avantages de la reconduction du bail locatif
Les principaux avantages de cette reconduction sont d’ordre pratique. En tant que bailleur, vous n’avez aucune formalité à prévoir, aucun nouveau contrat à rédiger. Vos revenus locatifs sont par ailleurs garantis, versés par le locataire en place. Un locataire fiable et ponctuel vous assure des loyers réguliers, sans vacance locative.
Les inconvénients de la reconduction du bail locatif
Si la reconduction vous assure de la stabilité, elle ne vous permet pas de réévaluer réellement le montant du loyer. Ce dernier peut se situer en dessous des prix du marché, sans possibilité de l’augmenter significativement. Seul un léger ajustement de son montant est possible. Les clauses d’occupation du bien sont également figées.
Renégocier un bail locatif : plus de rentabilité
À l’échéance du contrat, vous avez la possibilité de renégocier le bail. Vous devez pour cela recueillir le consentement du locataire, via la signature d’un nouveau contrat. Possible en location vide comme meublée, cette procédure vous permet de mettre à jour les clauses du bail, de réviser le montant du loyer ou d’imposer de nouvelles conditions en matière d’assurance habitation ou de caution par exemple.
Les avantages de la renégociation du bail
L’évolution du loyer vous permet d’optimiser la rentabilité de votre investissement, surtout si les prix du marché ont augmentés mais attention, cette hausse est encadrée par la loi.
Les inconvénients de la renégociation du bail
En faisant le choix de changer de contrat de bail, vous vous imposez quelques démarches administratives :
- Il vous faut tout d’abord vous renseigner sur vos possibilités en matière de hausse de loyer ;
- Il est ensuite nécessaire de contacter le locataire pour lui faire part de votre choix. Ce dernier est libre d’accepter ou de refuser ces changements. Dans le second cas, il donne son congé et vous impose une nouvelle recherche de locataire et une éventuelle vacance locative ;
- Vient ensuite la rédaction du nouveau contrat de bail puis sa signature.
Dans quel cas est-il possible de renégocier un contrat de bail ?
Si la renégociation de bail est possible en théorie, dans toute la France, elle connaît parfois des limites. C’est le cas dans certaines zones géographiques ou pour certains biens.
Le cas des passoires thermiques
Depuis 2022, la loi limite les possibilités des bailleurs de logements énergivores. Les biens classés F ou G ne peuvent pas voir leur loyer augmenter.
La hausse des loyers en zone tendue
Dans certaines villes, les propriétaires sont soumis à un strict encadrement des loyers. Ils peuvent y être réévalués dans une certaine limite, dite IRL pour indice de référence des loyers. Il est également nécessaire que le loyer soit inférieur au loyer de référence minoré.
Réévaluer le loyer dans les autres cas
Une clause présente dans le bail doit prévoir cette éventualité. Si cette dernière est présente, vous avez la possibilité de réévaluer le loyer dans deux cas :
- En prouvant que le loyer actuel est sous-évalué, comparativement à des biens similaires dans votre zone géographique. Le bailleur doit fournir au moins trois références et six si le bien est situé dans une ville de plus d’un million d’habitants ;
- En réalisant des travaux d’amélioration : confort, efficacité énergétique, etc.
Comment procéder pour renégocier le bail ?
Le bailleur souhaitant renégocier le bail doit respecter une procédure précise :
- Il contacte son locataire par courrier recommandé avec accusé réception pour l’informer de sa proposition. Ce courrier doit lui être adressé au moins six mois avant la fin du bail et contenir l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.
- Il y ajoute des références (trois ou six selon la ville). Chacune doit indiquer l’adresse du bien, l’étage et les équipements disponibles (ascenseur, parking, etc.). Le descriptif du logement doit être détaillé : surface, nombre de pièces, année de construction, montant du loyer, etc.
- Après accord du locataire, un nouveau contrat est rédigé puis signé. S’il refuse ou ne répond pas, vous avez la possibilité de saisir un conciliateur ou de faire appel au tribunal judiciaire.