Avant d’acheter un logement et de le louer meublé, vous devez connaître les obligations liées à la location meublée, la fiscalité et les différents régimes d’imposition afin de rentabiliser votre investissement locatif.
Louer meublé : ce qu’il faut savoir
Tout d’abord, définissons le logement meublé : c’est “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”, selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur est tenu de louer un logement meublé et décent. Il doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum. Le bien doit également répondre aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur. Le locataire est en droit de demander sa mise en conformité au propriétaire si ce n’est pas le cas.
La durée d’une location meublée est d’un an minimum lorsque le locataire en fait sa résidence principale. La durée peut être réduite à 9 mois pour un locataire étudiant. Le bail se reconduit automatiquement d’année en année. Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer. Pour récupérer le logement, vous devez donner congé au locataire 3 mois minimum avant la fin du bail, pour un des motifs suivants :
- vente du logement ;
- reprise pour habiter le logement ;
- non-respect des obligations locatives par le locataire.
>>Renseignez-vous sur les démarches à accomplir en tant que loueur en meublé sur le site impots.gouv.fr
L’équipement obligatoire d’un logement meublé
Voici la liste complète des équipements obligatoires pour meubler un logement meublé :
- Literie avec couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Chaises
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager
En cas de non-respect de cette liste, le juge peut requalifier un bail de logement meublé en logement vide.
L’état des lieux est également obligatoire. Pour vous aider, vous pouvez télécharger un modèle pré-établi d’état des lieux.
Choisir la fiscalité d’un bien meublé
La location meublée comprend des dispositifs fiscaux avantageux.
Le statut LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous devez avoir des recettes locatives inférieures à 23 000€ par an ou inférieures à la moitié de vos revenus globaux.
Les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux(BIC). Il est possible de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, selon le montant de vos recettes locatives.
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000€. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur ces recettes. C’est un régime très intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.
Le régime réel est accessible au-delà de70 000€ de recettes ou sur demande auprès du fisc. Vous pourrez alors déduire l’ensemble de vos charges (taxes, travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunts, etc) et vos amortissements. Vous diminuerez ainsi vos recettes locatives et vos impôts. N’hésitez pas à vous appuyer sur un expert-comptable afin d’éviter les erreurs sur vos déclarations fiscales.
Le statut LMP
Le statut LMP (loueur meublé professionnel) est obtenu lorsque vous percevez plus de 23 000€ de recettes locatives annuelles ou que votre activité de loueur représente plus de la moitié de vos revenus.
Vous bénéficiez alors d’avantages importants :
- imputation des déficits fonciers sur vos revenus personnels ;
- exonération de taxation de la plus-value sous certains conditions en cas de revente du bien ;
- exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car ce sont des biens professionnels.
Dans ce cas de figure, 3 régimes d’imposition sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel que nous avons déjà évoqué, et le régime de l’imposition sur les sociétés qui est valable uniquement pour le statut LMP.
Nous vous recommandons d’être assisté par un expert-comptable ou un fiscaliste afin d’éviter les erreurs et profiter de tous les avantages du statut LMP.
La loi Censi-Bouvard
En achetant un logement neuf dans une résidence meublée de services, vous pouvez également bénéficier de la loi Censi-Bouvard. Cette loi est cumulable avec le statut LMNP.
L’investissement en loi Censi-Bouvard concerne les résidences meublées suivantes :
- résidences avec services pour étudiants ;
- résidences avec services agréées pour personnes âgées ou en situation de handicap ;
- résidences d’accueil et de soins agréées.
Les logements doivent être loués meublés avec un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour 9 ans minimum.
Grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier du remboursement de la TVA et d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur HT du bien sur 9 ans. Le montant est plafonné à 300 000€ par an.
>> Aller plus loin :
Pour plus d’informations sur la location meublée, contactez nos négociateurs immobiliers Proprietes-privees.com.