Vous êtes sur le point de vendre votre maison et vous vous demandez qui doit signaler la transaction au Service des impôts ? Bonne nouvelle ! Ce n’est ni au vendeur, ni à l’acquéreur de s’occuper de cette démarche. Pour vous aider à y voir plus clair, notre article vous dit tout ce qu’il faut savoir à propos des impôts lors d’une vente de maison.
Transaction immobilière : le rôle du notaire vis-à-vis des impôts
La vente de votre maison est obligatoirement ratifiée par la signature d’un acte de vente devant un notaire. Sans cette démarche, la transaction immobilière ne peut pas être considérée comme valide. Et c’est le notaire lui-même qui a pour mission de prévenir les impôts lorsque vous avez vendu votre maison !
Pour ce faire, il dépose l’acte de vente au SPF (Service de la publicité foncière) afin de faire valider la transaction par le fisc. Cette démarche permet de lancer les procédures fiscales relatives à la vente de votre bien.
La plus-value immobilière sur la vente d’une résidence principale
Lorsque vous vendez votre résidence principale, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôts. Attention, la maison qui fait l’objet de la vente doit effectivement être votre résidence principale ! En d’autres termes, vous devez l’occuper la majeure partie de l’année. De plus, vos centres d’intérêts, notamment professionnels, doivent s’y trouver, sans quoi vous ne pouvez pas bénéficier de l’exonération fiscale. Il est toutefois possible que vous partagiez votre vie entre deux logements à temps égal. Dans ce cas, c’est le logement qui bénéficie de l’abattement sur la taxe d’habitation qui est considéré comme votre résidence principale.
Quelles preuves en cas de désaccord avec le fisc ?
En cas de désaccord avec le Service des impôts, vous devrez apporter des preuves tangibles qui attestent que la maison vendue est bel et bien votre résidence principale. Il peut s’agir de l’adresse de l’école de vos enfants, de la proximité avec votre travail ou encore de factures d’énergie qui attestent de l’occupation des lieux.
Déménagement avant la vente : soyez vigilant !
Si le vendeur quitte son logement avant la vente immobilière, il ne peut pas le mettre en location avant la signature de l’acte de vente sans perdre ses droits à l’exonération. À vous de voir s’il est plus avantageux de louer votre maison avant la vente ou de bénéficier de l’exonération. Enfin, un vendeur qui quitte sa maison durant l’année qui précède la vente peut la conserver comme résidence principale s’il ne l’a pas louée. C’est ce que l’administration fiscale appelle le “délai normal de vente”. Il correspond à un an, soit le temps nécessaire pour finaliser la transaction et le déménagement.
Les dépendances immédiates et nécessaires
Notez que les caves et les garages sont considérés comme “des dépendances immédiates et nécessaires” . Vendus avec la maison, ils sont également exonérés. Si votre garage n’est pas attenant à la maison mais se situe dans un rayon d’un kilomètre, il s’agit d’une dépendance immédiate.
Les autres situations qui permettent une exonération
Il existe d’autres situations qui donnent lieu à une exonération de la plus-value. C’est le cas lorsque votre transaction immobilière concerne un montant inférieur à 15 000 €. Si vous vendez une maison dont vous êtes le propriétaire depuis plus de 30 ans, vous bénéficiez également d’une exonération. Enfin, lorsque vous vendez une maison qui n’est pas votre résidence principale, vous pouvez tout de même être exonéré sur la plus-value. Pour cela, il y a une condition à respecter : réemployer l’ensemble ou une partie du montant de la transaction dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale. Cette opération doit cependant être effectuée dans les 24 mois pour être valide.
L’abattement fiscal en fonction de la date de votre achat immobilier
S’il faut attendre 30 ans pour être exonéré à 100 %, il existe un barème qui augmente l’abattement fiscal ainsi qye celui sur les prélèvements sociaux. Il est de :
- 6 % par an pour l’IR et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux pour un logement détenu pendant une durée comprise entre 6 et 21 ans ;
- 4 % pour l’IR et de 1,6 % pour les prélèvements sociaux pour une maison dont vous êtes propriétaire depuis plus de 22 ans ;
- 100 % d’abattement sur l’IR et 9 % d’abattement sur les prélèvements sociaux pour une propriété détenue pendant une durée comprise entre 22 et 30 ans.
Le calcul du montant de la plus-value
La plus-value correspond au montant de la différence entre le prix d’achat d’une maison et son prix de cession. Il faut savoir qu’une majoration s‘applique sur le prix d’achat : elle correspond aux frais d’acte notarié. Sans justification de la part du propriétaire, cette majoration est fixée 7,5 % du prix d’achat.
Une maison détenue depuis plus de 5 ans fait également l’objet d’une majoration forfaitaire de 15 % sur le prix d’acquisition. Elle correspond aux dépenses de travaux et d’entretien effectuées par le propriétaire. Une alternative est possible sous réserve de pouvoir transmettre les justificatifs. Elle consiste à déduire les frais réels des travaux entrepris.
Taxe foncière : qui doit la payer ?
Dans les cas généraux, c’est le propriétaire de la maison au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière pour l’intégralité de l’année. Il faut savoir que la taxe est payée en automne. Ainsi, il est possible de prévoir dans l’acte de vente que l’acquéreur paie totalement ou partiellement la taxe foncière, en fonction de la date effective de transaction. Ce prorata temporis permet de réaliser une transaction juste qui puisse satisfaire les deux parties. Pour une vente de maison effectuée au mois de juin, par exemple, l’acheteur verse 50 % de la taxe foncière, correspondant aux 6 mois de l’année durant lesquels il a bénéficié de la maison. Pour éviter tout litige, il est important de faire apparaître noir sur blanc la règle établie par les deux parties sur les modalités de paiement de la taxe foncière.
Que vous soyez vendeur ou acquéreur d’une maison, vous n’avez aucune démarche à effectuer auprès des impôts pour notifier la vente. Le notaire se chargera lui-même de transmettre l’acte de vente pour lancer les procédures fiscales.